【澳门威斯尼斯人娱乐网】商业土地资金财产的

将他定义为房地产商人显然太过于狭隘,一个有趣的现象是,陈启宗已很少在恒隆这边上班,更多是在亚洲协会那边办公。

上世纪九十年代初,房产商陈启宗和罗康瑞“北上”,成为最早进军内地的房产商。

他继而表示:“国内生产总值每年攀升,加上国家主力发展从制造业到各种服务业的高附加值产业,加速了中产阶层的崛起。从绝大多数指标来看,中国已是全球中产人口最多的国家。”

如今面对记者,65岁的陈启宗谈得更多的还是艰辛。他说,恒隆刚开张的头四、五年是很艰难的,熬到后面才出现好光景,不能“因为今天的风光忘记了昨天的眼泪”。一直以来,他在内地的经营如履薄冰,似乎时刻都在为危机做准备。他只在市场最冷清的时候出手买地,认为任何一块地只要拿出来竞拍,就一定“贵了”,他甚至不向银行贷款。

在不稳定的环境里,中国其实可能是相对安宁的避风港。若真的如此,个人消费便会增长,我们的业务也会从中获益。

事实上,正是因为克己,才令恒隆地产有机会逃过商业地产的发展陷阱。目前内地的商业地产发展形势严峻,正如陈启宗所言,很多商场大面积空置,供应远远超出需求。他很早就发现了这一问题,并在博鳌论坛上屡次疾呼,要小心商业地产的泡沫。

领袖访谈 | 领袖的意义绝不在于复制性,而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。

离开的高管跟不上恒隆的节奏/

陈启宗:随着内地经济和社会进一步发展,祖国与香港在很多方面的差距将逐步收窄。这个趋势已持续数十年,未来数年也会继续如是。

如果恒隆没有高瞻远瞩的眼光,在商业地产领域坚持不以高负债、高杠杆快速增长,眼下的恒隆地产也许早就陷入危机之中。

观点地产新媒体:对内地与香港关系您又是怎么看的?

而当上海的外滩、淮海路、南京西路也开始出现商铺空置时,人们不得不佩服他的远见。

今天我们的团队虽然仍有改进的空间,但比以前任何时候都要强大。

随着二线城市多个项目以“每年新建一个帝国大厦”的速度铺开,又同时面临各种波折,如今的陈启宗坦承,公司确实发展得太快,团队有时跟不上节奏,很多离开恒隆的高管,其实是因为表现不尽如人意被劝退的。

观点地产新媒体:高银退了香港启德的那块地,有一部分人认为那是一个信号,您觉得是个信号吗?

当时,陈启宗和他的恒隆地产在上海奢侈品市场几乎没有竞争对手。唯一对恒隆广场业务有所冲击的,是去境外旅游的血拼团,不过对于那些常年需要购买奢侈品的大客户来说,境外购买只能满足极小部分的需求。

所以我非常保守,我认为中国不应该开放金融,绝对不能这样做。

这种自省、克己的心态如影随形,融入日常。陈启宗的儿子在上海的一家会计师事务所上班,过着最普通的写字楼白领生活,骑个自行车都被老爸开玩笑说“奢侈”。儿子小的时候,陈启宗带他到印度富商家作客,回家的路上,这个屡次登上富豪榜的人跟儿子不停念叨的却是:“我们家好穷哦”。他的商场网罗了全世界最好的奢侈品牌,他自己穿着的却是简单的大众品牌。

上任后的陈启宗将内地发展作为追赶的机会,1992年进驻上海,先后在上海建起恒隆广场、港汇广场,这让恒隆在内地一战成名。

北上内地如履薄冰/

“我有两只半盲的眼。”陈启宗曾这样形容自己对于中美关系的认识。

恒隆地产也在上海以外的沈阳、无锡等地开出多家新商场,使恒隆在内地的商场拥有量达到10家。但与此同时,一方面是消费市场环境不断变化,一方面是恒隆地产近几年内快速扩张,让很多老员工一时间无法适应市场的新变化而被迫离开恒隆。

言辞一向犀利的他,从不掩饰其对于内地与香港关系的看法。

当香港高度成熟的商业模式遇上饥渴蒙昧的内地市场,立刻发生美妙的化学反应。罗康瑞的新天地和陈启宗的恒隆广场先后一战成名,惊艳上海滩,以至于不少内地人至今都把他们视为香港最好的房地产商。

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去年7月,卢韦柏接替陈南禄,主要任务是完善系统并赚取利润。公司领导层一直都比较年轻,陈南禄于2010年加盟时是54岁,卢韦柏去年加入时是47岁。现在,管理层的重任主要落在卢韦柏和现年37岁的公司执行董事陈文博身上。

另外,尽管香港一些地产商对卸任政府高官趋之若鹜,但从在香港开始,陈启宗就定下绝不聘请卸任政府高官的决心,这在开发商中委实罕见。

以下为观点地产新媒体对恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生的采访实录:

这是《每日经济新闻》记者在由观点地产新媒体主办、本报联合主办的2014博鳌房地产论坛上对陈启宗的第二次专访。5年前也是在同一个论坛上,他对《每日经济新闻》记者自豪地表示,香港上市的地产商做商业地产的回报率没有一家比得上恒隆。恒隆地产没有高科技,但有一支经验丰富的团队。彼时,恒隆上海项目年回报水平已经能达到总成本的40%,而且年租金增幅多年维持在两位数的水平。

当我们再问起对当前局势的看法,陈启宗端起茶杯喝了一口茶,说道:“凡是问我贸易战的,除了自己因为有影响到生意的之外,都是不认识形势的人。贸易战根本不是第一战场,最多是第三战场。”

然而,这样的优势并没有持续多久。随后几年,上海迎来了购物中心开发的热潮,大批核心区域的优质购物中心陆续入市,电商也乘机推出了海外代购、跨境通乃至直接引入奢侈品品牌进行销售。恒隆广场一度成为上海市委书记韩正所称的“试衣间”。

如果做得好是我的功劳,做得不好就炒掉。不过我从来没炒过一个这样的大将,都是自然退休,身体不好或者年纪大了退休的。

这两年,恒隆地产的商业地产人才一直是各家猎头公司最感兴趣的“猎物”。只要有恒隆的员工加盟,大部分公司都会许以高薪优差,绝大部分商业地产商也以能聘请恒隆地产前员工担任商场运营的高管为荣。

“美国人以为我是中国内地的专家,我有一只眼;在中国,别人以为我是美国问题的专家,我有另外一只眼,其实两只眼都是半盲的。不过呢,就是这样慢慢学,自然认识了。”

陈启宗是不折不扣的 “富二代”,他的父亲陈曾熙一手创立恒隆,陈家上世纪六、七十年代在香港做“地铁上盖”商业物业大获成功,陈启宗却在外面摸爬滚打到四十多岁才真正接班。

贸易战根本不是第一战场,最多是第三战场。现在最要的主要是科技战,内地有不少人写过这样的内容。

然而,当不少业界人士认为其他开发商的挖角让恒隆失去了重要骨干之时,恒隆地产董事长陈启宗却语出惊人:离开的大部分是被恒隆淘汰的,因为他们跟不上恒隆发展的脚步。

未来两年,我们将在内地建设更多世界级商业楼面,共约110万平方米的高端购物商场和办公大楼,多于公司历史上任何时期。

对于商业地产的发展,陈启宗对《每日经济新闻》记者表示,“我们既要求地点好,体积也要足够大,但现在在一线城市比较难找,二三线城市有机会。”

与此同时,陈启宗对于香港整体经济及市场活力,还是非常看好:“由于独特的地理位置和历史,香港仍会是个充满活力的城市。虽然发展不及以往迅速,又或增长未尽潜力,我们仍然是惹人羡慕的。”

陈启宗自2011年起就已是亚洲协会联合主席兼香港中心主席(现为美国亚洲协会荣休主席兼香港中心主席),宗旨是向世界传播亚洲文化。除此之外,陈启宗还是非亚协会创会董事局、美中关系全国委员会、美国百人会等国际组织成员。

据悉,2014年10月16日,亚洲协会在纽约联合国总部揭晓了首届“创变者”获奖名单,马云作为唯一的中国企业家代表位列名单榜首。那时,阿里巴巴刚在美国上市一个月。

我们正在进入收成期,若在我们的业务范畴中有表现不俗者,我们应是其中一员。

恒隆于1992年决定在上海大展拳脚,可以说是在内地投资发展次高端购物商场及高端购物商场的先驱。自2000年代以来,我们便成为了上海的HometoLuxury,并期望在2010年代逐渐在其他城市取得相同地位。

现在国内生产总值每年攀升,加上国家主力发展从制造业到各种服务业的高附加值产业,加速了中产阶层的崛起。从绝大多数指标来看,中国已是全球中产人口最多的国家。

每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

你要从这个角度去考虑,也不是说不要看国内的局势,但是不能独立于国际大环境。

香港是三个市场中最小的,但基于各种原因,可能是最理想的一个。

观点地产新媒体:其中团队肯定是至关重要的,团队组成方面有什么不同?

观点地产新媒体:这种国际形势下,中国尤其内地市场的走势会如何?

当时人民币兑美元汇率为6.37,我们支付首50%地价时,人民币兑美元汇率为6.95,接近10年最低位。余下的50%地价于2019年2月9日前支付。由于无从得知汇率走势,我们把人民币兑美元汇率锁定在6.85,并在限期前支付余额,借此节省了近10亿港元。

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他们看到的是国内的小局势,没看到的是国际的大局势。你喜欢也好,不喜欢也好,那不过是中国国内的小局势。当然,这个小局势在中国是最大的局势,但中国只是全球人口的18%、19%,我们的经济不过是全球的16%左右,其他的80%多是谁?

彼时任亚洲协会主席的陈启宗,便与马云聊到了上市。

通过这些平台、渠道,陈启宗更多扮演一个国际政商名流、民间外交大使,与基辛格、普京、施密特、伯南克等坐而论道,有报道称其是“世界舞台上能见度最高的香港商人”。

武汉看来应该还可以,因为武汉有一个很强的竞争对手,就是武广,但是超过他们是早晚的问题。

开业的速度,以前是一年一个,现在是一年一个半。2010年到2016年是一年一个,接下来这5年是一年一个半。

“在很多方面,香港是世界上最安全的经济体之一。”

观点地产新媒体:您对现在的中美贸易形势怎么看?

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正如建造住宅及购置房屋会大力刺激经济,个人消费增长也会有相同效果,这对我们而言应属绝佳消息。

2000至2011年近12年间,内地高端个人消费增长强劲。随后是2012至2017年长达六年的熊市。现在,行业正再次稳健增长。

与马云有私交的陈启宗,谈起阿里上市一事声调都高了一些。

世界局势从来都动荡不安,20世纪上半叶尤其如此,随后70年则相对和平。我担心现在世界正进入另一个不稳定时期,至于局势会有多严重、情况会持续多久,恐怕无人知晓。

陈启宗:我们15年前的判断完全是正确的,在任何一个经济发展好的城市里,一定有市场,问题是在那个市场里,你是不是最好的玩家?是的话,那就没问题。

今年5月15日,高银集团以111.24亿港元投得一幅九龙启德第4C区4号地盘的新九龙内地段第6546号的用地。就在一个月后的6月11日傍晚,高银发布公告称决定退出这宗地块。

同时,陈启宗也透露出一丝审慎,虽然认为中国的经济及发展不会因为当前国际形势而出大问题,但也号召大家要学会看清局势。

时间上来说,无锡恒隆广场的第二座办公楼将于下半年开幕;沈阳市府恒隆广场办公楼上方的康莱德酒店,将于2019年下半年开业;昆明恒隆广场的购物商场及办公楼,均会于今年年末开业;武汉恒隆广场的购物商场及办公楼去年封顶,将在明年开幕。

虽然对香港经济及房地产市场保持乐观,但于陈启宗而言,内地也是极为重要的市场。

陈启宗还与父代一样,有着独特的财富观,不主张财富父子传承,而是乐于做慈善公益。十二年前与陈启宗初见时,他曾带领我们参观故宫,介绍他用11年时间修复的建福宫。

不止以色列,陈启宗常年行走在各种国际舞台、钟情于各类国际关系智库。

我们买了昆明这块地之后,不到一年,旁边又有另外一块同样大的地拍出来,但我也不是那么担心。

陈启宗:这样说吧,恒隆的CEO是所有香港大房地产企业CEO中最有权力的一个,恒隆不是姓陈的,我不是老板。

除了外拓新的城市,于陈启宗而言,或许更为重要的是将旗下现有商场进行优化,而这与他长期坚持的资产组合之道有关。

陈启宗对于这块地颇为喜欢,在股东函中直言:“我对这幅地块可谓一见钟情”,并称恒隆关注杭州已经大约15年了,并且为这地块花了约四年的心血。

“你要认识局势,也不是说不要看国内的局势,但是你不能独立于国际大环境。”说到这,他语气也变重了一些。

恒隆从2012年就开始了资产优化工程,包括香港的山顶广场、康怡广场等,内地则主要是上海恒隆广场、港汇恒隆广场。

2017年8月8日,在博鳌房地产论坛举行的一场铿锵行主题讨论中,陈启宗与樊纲、巴曙松、单伟豹等,就内房国际化、香港房地产商是否已成为过去等问题进行了激烈的讨论。

陈启宗:你看我们杭州那块地买得多便宜,才100亿就拿下了。这是绝版地块,杭州没有那么好的地了,不可能再有了。和我们竞争的都是香港的几家发展商,最后多花了10个亿。

可能大家都可以做出那十件八件事,但是没做,怪谁?

我们中间离开了的人,有哪一个是成功的?没有一个成功的,为什么?因为我们的成功要素是综合性的,是十件八件事情加起来,最后才能做成功的。

陈启宗:济南已经开始了,接下来还有大连的项目。

贸易战如果打输了,可能的结果是慢慢地显现出来的;但货币上面输了,可能一夜之间就会出现大问题,就像以前的亚洲金融危机。

“早晚你会回来”

这样的优越性让花了重金的陈启宗不禁感叹:“你看我们杭州那块地买得多便宜,我们才100多亿就拿下。”

近年来,本地及国际投资基金都来分一杯羹,当中大多数均持较短期的目标。作长线投资的机构投资资金在过往一直欠缺,但现在这类资金正在内地集结,等待机会流入香港。

上海之后,恒隆又相继开拓了济南、沈阳、无锡、天津、大连等城市,发展了近10个高端商场。

正如他今年3月亲手写的股东函所言——我们正进入收成期。

“我们正进入收成期”

“我们目睹过前者,所以能够以史为鉴,从很多类似事件作出预测;然而,后者却是史前无例,现今科技发展的速度、规模和普及程度都是前所未见。”

在今年3月的股东函中,陈启宗又再重申了这点。以金融中心为例:“我们如果能够明智一点,便可在中国这个发展迅速、世界第二大的经济体系内,成为更重要的金融中心。”

有些人以为从恒隆出来的,而且是大将,一定能够用,其实不是用了能不能成功的问题,是不愿意做出那十件八件事情。

我对这幅地块可谓一见钟情,我们关注杭州已经大约15年了,并且为这地块花了约四年的心血。在未来一段时间,这地块或许是该黄金地段的最后一块具规模的土地。事实上,很难想象能找到任何比这更好的地块。

你知道我们这一两年跟世界头20家大名牌签了多少合约?50多个合约,绝大部分不在上海,约三分之二属于上海以外地区。

关于目前的贸易局势,陈启宗言语中充满了信心:“我认为中国绝对承受得了,不是大问题,当然也不是小问题。”说完,他又重复了一次:“中国是受得了的。”

上海的新合约主要集中于将由次高端转型至高端购物商场的上海港汇恒隆广场,我预计沈阳的市府恒隆广场,也将吸引数个新的顶级品牌进驻。

早上10点刚过,陈启宗拿着文件夹走进了办公室。今年刚满70岁的他,依然精神矍铄,衬衣口袋上还是习惯地插着一两支笔。

一部分人认为,高银退地代表了对香港经济的担忧或是其他信号,陈启宗对此不以为然:“哪有什么担忧,不就是没钱了吗?”

1991年,42岁的陈启宗接过权杖,成为恒隆集团的当家人。当时的情况并不算好,经历过一些错误预判与行业变化,恒隆集团不复成立初期的辉煌,跑得有些缓慢。

内地居民前往香港的通行会趋于放宽,随着双方在经济方面互相拉近和关系越趋和谐,这种情况应该会持续甚至加强。未来,资金流动也应更自由。

第一是科技战,第二是货币战,第三才是贸易战。

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