中国最强的城市群,2019中国城市开发投资吸引力

二十年后,中国最强的城市群,是哪一个?

2019年,房地产市场迎来“总量平稳”与“区域分化”的全新时期。在城市轮动、棚改红利趋弱的背景下,城市潜力是否面临重新洗牌?近期热点区域土地市场升温的背后,是否意味着房企布局策略正在发生改变?在行业震荡调整过程中,精准研判城市潜力对房企及金融机构来说变得更加迫切。

城市群的发展已经时不我待,中国若要全面崛起,必须以城市群为突破口,逐渐在全国范围内形成燎原之势,最终使得国内各地区平衡性地发展。

自2003年起,中国指数研究院已连续17年开展城市房地产开发投资吸引力研究。回顾过去,我们发现,经济实力强、产业优势明显、人口持续流入的城市表现出更强的市场韧性,不仅具备良好的增长潜能还能够更快跨越周期。因此,2019年,我们沿用从“人口 产业 交通”三大维度研判城市发展潜力的分析框架,从不同维度解读城市发展前景,以发掘不同城市的发展潜力,为企业布局提供决策依据。

城市群是相对独立的城市群体集合,是一个地区发展到一定阶段的必然产物。城市群的规模有一定的大小,都有其核心城市。核心城市一般为特大城市,有的为超大城市或大城市。城市群是区域内部发展到后期的最高组织形态,城市群的发展能更好地利用各地资源进行协同规划。

同时,2018年以来,随着长三角一体化上升为国家战略、《粤港澳大湾区规划纲要》正式印发,城市群规划利好不断释放,中国城市正迎来城市群与都市圈的集中建设期,我们坚定看好“核心城市群与中西部核心城市”的发展潜力。

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2019房地产开发投资吸引力TOP50

去年年底,国家明确指出,以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展,建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式,推动区域板块之间融合互动发展。

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那么大家觉得,二十年后,中国最强的城市群,是哪一个呢?目前,长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群是我国发展较为成熟的三个城市群,而在综合实力上,京津冀又略逊于长三角和粤港澳。所以,二十年后,中国最强的城市群,必然将在长三角和粤港澳之间产生。就当前综合实力而言,长三角优于粤港澳。而社会发展水平上,粤港澳又领先于长三角。

数据来源:中国指数研究院测算

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研究结果显示,2019年,上海、北京、深圳和广州四个一线城市在全国所有地级以上城市中仍位列前四位,1.5线城市继续保持快速增长态势,排名位居前列。具体来看,上海、北京投资吸引力仍然排名全国前两位,深圳、广州分别位列第三、四名。杭州、武汉、南京、成都、重庆和天津等城市经济和人口规模大、产业基础好且转型持续,市场需求旺盛,排名位列前10,其中,成都人口快速流入且经济保持较快增长,排名较上年跃升两位至第8位。苏州、郑州分列11、12位,其中郑州2018年GDP首过万亿、人口突破千万,新房市场快速扩容,跻身1.5线城市,同时排名较上年提升两位。西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13-19位,佛山市场容量持续保持较高水平,已与普通二线城市相当。2.5线城市中东莞仍保持在全国前20名。珠海、金华等大湾区和长三角城市排名继续在三四线中保持前列,且部分城市排名较上年有所提升。

长三角城市群位于长江入海口,我国沿海中部,具有极强的战略意义!长三角城市群涉及了三省一市,拥有上海,南京、苏州、杭州、宁波、合肥等26个城市。综合实力上,长三角城市群无疑是中国的第一大城市群!

评价体系与研究逻辑

长三角城市群从原先的16个市已经扩展到如今的26个市,主要是新增了安徽的部分城市。长三角城市群,国土面积超过20万平方公里,总人口1.5亿,GDP总产值约占全国的五分之一。长三角城市中有6个城市GDP过万亿,这样的城市群团队,潜力巨大。其中,上海的GDP已经突破3.2万亿,苏州突破1.8万亿。

市场容量与增值潜能两大维度评价城市吸引力

在财政数据上,长三角六大城市都已突破了1000亿元,强大的财政也使得这六个城市内部都有运营的地铁。长三角的核心区域,就是所谓的江南地区,历来就是鱼米之乡、丝绸之府。所以这片区域的社会发展水平极高,百姓生活水平富裕。

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驱动力视角看城市潜力

粤港澳大湾区因为区域面积、人口因素等影响,在综合实力上,目前不足以与长三角抗衡。粤港澳大湾区共有11个城市组成,分别是香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、东莞等11个城市组成。粤港澳大湾区总面积为5.6万平方公里,总人口7000万人,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域。

人口、产业、交通决定城市长期发展潜力

虽受自身因素影响,粤港澳的综合实力不及长三角,但粤港澳大湾区的整体发达程度是高于长三角城市群的。另外再城市的融合度、开放程度等都是国内首屈一指的。国际上,也把粤港澳大湾区评为全球第四大湾区,排东京湾区、纽约湾区以及旧金山湾区之后。

2019年,我们沿用从“人口 产业 交通”三大维度研判城市发展趋势的分析框架,核心逻辑在于:首先,人口要素是判断城市价值的基点,人口向哪里迁移是人们对城市选择的结果,城市竞争力强则人口聚集,竞争力弱则人口流失。其次,决定人口迁移方向的是城市所提供的就业机会与收入水平,因此,产业是城市发展的底层动力。最后,交通网络重塑了城市空间格局,使生产要素可以更自由、更高效的在区域间交互与流动,很大程度上来说,通过交通规划就可以大致判断出未来哪些城市更具发展前景。

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人口

粤港澳大湾区内部基建设施发达,为湾区内各大城市之间的人流、物流、信息流、资金流之间的互融互通提供了必要条件。粤港澳大湾区是中国城市群发展的典范,大湾区将充分发挥各自产业优势以及区域协同作用,以创新为主导实现产业的优化升级,最终将使得粤港澳大湾区成为我国经济发展新的增长极。

人是社会经济活动的主体,城市竞争归根到底是人的竞争,人口持续聚集是城市竞争力最直接的体现。同时,人也是房地产发展的直接需求来源,因此,人口是我们判断城市潜力的核心要素和逻辑基点。目前,我国人口分布呈现出明显的“长尾效应”,多数人口集中在少数城市,北上广深、重庆、成都、武汉等头部城市人口规模大,而大部分中小型城市人口规模相对较小。预计未来头部城市的先发优势和规模效应仍将长期存在,人口也将进一步向大城市与都市圈聚集。

二十年后,谁将成为中国最强的城市群呢?小编觉得,关键还是在于核心城市之争,也就是说上海与香港的发展,将决定中国最强城市群的命运!

▌东部发达城市群人口吸引力依然较强,中西部核心二线城市强势崛起,全国人口迁移呈现“3 6”新格局

图:2011-2018年全国常住人口年均增量分布图

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从2010年以后全国人口流动趋势来看,东部三大区域仍是人口主要流向地,而中西部人口增长以核心城市为主,全国整体形成“东部三大区域 中西部六大核心城市”的人口增长格局。东部发达地区人口持续聚集,粤港澳 海西、长三角、京津冀 山东半岛成为三大人口集聚区域。这三大区域经济起步早、先发优势明显,一直是人口流入较为集中的区域。中西部重点二线城市经济、产业崛起带动人口吸引力增强。中西部地区早期人口流出较多,但近年来随着产业向中西部转移,核心城市就业岗位与收入水平提升,对周边区域吸引力进一步凸显。

产业

产业实力是国家和区域发展的底层驱动力,近年来,我国工业发展取得了举世瞩目的成就,但多数城市仍处于工业化中后期,制造业仍是促进城市产业发展的核心推手,且制造业发展及转型升级空间仍较大。由于城市发展阶段不同,东部城市未来将更多依靠创新驱动,中西部城市则有望在承接产业转移的同时实现产业转型升级。

我国经济增长处于新旧动能的转换之中,经济增长的动力由以往的要素驱动逐渐向创新驱动转变,创新实力强的城市,有更大的机会发展高端产业,取得产业竞争优势。而城市对待科技创新的态度则直观的反映在其研发投入规模上。

▌北京、上海、深圳R&D经费内部支出占全国21.4%,长三角及粤港澳区域创新集聚明显,武汉、西安、成都等中西部重点城市科创实力也较突出

图:2017年各城市R&D经费内部支出

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数据来源:中国城市统计年鉴,各城市统计局

19个城市研发支出占全国半壁江山,“北上深”研发投入远超其他城市。2017年,R&D经费内部支出超过200亿的城市共有19个,合计占全国R&D经费支出的52.5%,是全国主要的研发重镇,“北上深”三个一线城市研发投入位列前三,分别为1580亿、1205亿、977亿,占全国总投入的21.4%,是我国创新发展的领头羊。苏州、天津、武汉R&D支出超过400亿,仅次于一线城市;杭州、重庆、西安、南京等城市2017年研发投入超过350亿,居全国前列。

交通

交通是城市发展的大动脉,深刻影响着城市的空间外延、产业布局和人口聚集。近年来,高铁等交通设施不断打破城市边界,城市往来的时间成本显着下降,许多城市因为多条线路交汇,发展成为区域性乃至全国性交通枢纽,集聚人流、物流的能力显着增强,城市地位与潜力大幅提升。

▌长三角、粤港澳地区高铁线路密集,郑州、武汉等城市未来将建成“米字型”高铁中心,交通枢纽地位带动潜力提升

图片 9根据中国高铁远期规划,到2030年,我国将构建形成“八纵八横”高铁格局,“基本实现内外互联互通、区际多路畅通、省会高铁连通、地市快速通达、县域基本覆盖。”并“构建北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州、天津、南京、深圳、合肥、贵阳、重庆、杭州、福州、南宁、昆明、乌鲁木齐等综合铁路枢纽。”" style="width:60%;margin:1rem auto">

{"type":1,"value":"从目前的高铁格局来看,北上广、南京、杭州、武汉等经济发达的中心城市高铁通车班次已较多,对外交通便捷,高铁的联通有助于此类城市吸聚更多周边的资源与人口,带动城市潜力进一步提升。

在高铁网络中,部分城市占据交通要塞,尤其是中部地区的城市,多条高铁线路交汇于此,联结南北、贯通东西,区位优势十分突出。此类城市通过1小时高铁圈覆盖大量中小城市,并与之产生经济、商业交流,为城市经济发展带来活力。从城市的地理位置及高铁规划来看,郑州、武汉、西安等城市将建成“米字型”高铁中心,城市枢纽地位提升。

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