两大维度说透当前房地产行当,2019中中原人民共

3月20日,保利发展战略研究院、保利投顾研究院联合发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》(以下简称“白皮书”)。

2019年,房地产市场迎来“总量平稳”与“区域分化”的全新时期。在城市轮动、棚改红利趋弱的背景下,城市潜力是否面临重新洗牌?近期热点区域土地市场升温的背后,是否意味着房企布局策略正在发生改变?在行业震荡调整过程中,精准研判城市潜力对房企及金融机构来说变得更加迫切。

白皮书称,预计2019年将是“调整年”,整体延续调整。但局部窗口显现,下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。

自2003年起,中国指数研究院已连续17年开展城市房地产开发投资吸引力研究。回顾过去,我们发现,经济实力强、产业优势明显、人口持续流入的城市表现出更强的市场韧性,不仅具备良好的增长潜能还能够更快跨越周期。因此,2019年,我们沿用从“人口 产业 交通”三大维度研判城市发展潜力的分析框架,从不同维度解读城市发展前景,以发掘不同城市的发展潜力,为企业布局提供决策依据。

同时,白皮书认为,市场调整并不可怕,调整期往往也是机遇期。“正由于行业高位即时调整,很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况,从而行业发展更具韧性,我们对于增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿 更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。”白皮书称。

同时,2018年以来,随着长三角一体化上升为国家战略、《粤港澳大湾区规划纲要》正式印发,城市群规划利好不断释放,中国城市正迎来城市群与都市圈的集中建设期,我们坚定看好“核心城市群与中西部核心城市”的发展潜力。

展望未来,白皮书表示:随着公募Reits的开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存,平衡发展的新时代。行业逐渐形成一个符合“租购并举”,满足人民多层次和多样化需求的新生态,成为美好生活的同行者。

2019房地产开发投资吸引力TOP50

行业生命周期

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城市基本面决定行业生命周期,峰值时代聚焦最优百城

数据来源:中国指数研究院测算

探究房地产行业两大核心驱动力——人口及城市,可以发现:人口步入“质量红利”周期阶段,峰值时代房地产增长动能转化,未来发展机遇来源于人口结构变化,2.5亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局。

研究结果显示,2019年,上海、北京、深圳和广州四个一线城市在全国所有地级以上城市中仍位列前四位,1.5线城市继续保持快速增长态势,排名位居前列。具体来看,上海、北京投资吸引力仍然排名全国前两位,深圳、广州分别位列第三、四名。杭州、武汉、南京、成都、重庆和天津等城市经济和人口规模大、产业基础好且转型持续,市场需求旺盛,排名位列前10,其中,成都人口快速流入且经济保持较快增长,排名较上年跃升两位至第8位。苏州、郑州分列11、12位,其中郑州2018年GDP首过万亿、人口突破千万,新房市场快速扩容,跻身1.5线城市,同时排名较上年提升两位。西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13-19位,佛山市场容量持续保持较高水平,已与普通二线城市相当。2.5线城市中东莞仍保持在全国前20名。珠海、金华等大湾区和长三角城市排名继续在三四线中保持前列,且部分城市排名较上年有所提升。

经济转型升级下,新一轮产业分工逐步形成,城市竞争格局动态调整,三大都市圈的底层驱动逻辑亦有差异,中西部核心城市呈崛起之势。房地产峰值时代更应追寻需求而非供给,布局聚焦最优百城。

评价体系与研究逻辑

人口维度:

市场容量与增值潜能两大维度评价城市吸引力

2.5亿高素质人口规模创国家纪录

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Ⅰ 人口总量高位区间,内部结构变化趋势是关键变量

驱动力视角看城市潜力

中国人口增长率的高峰期已过,《国家人口发展规划:2016至2030》对于人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多,十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响,人口增长势能减弱”,2020年中国人口预计为14.2亿,2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿,而00后仅为1.6亿,人口总量进入高位区间,新生人口规模趋势性下滑已不可逆转,但人口内部结构性变化不可忽视。

人口、产业、交通决定城市长期发展潜力

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2019年,我们沿用从“人口 产业 交通”三大维度研判城市发展趋势的分析框架,核心逻辑在于:首先,人口要素是判断城市价值的基点,人口向哪里迁移是人们对城市选择的结果,城市竞争力强则人口聚集,竞争力弱则人口流失。其次,决定人口迁移方向的是城市所提供的就业机会与收入水平,因此,产业是城市发展的底层动力。最后,交通网络重塑了城市空间格局,使生产要素可以更自由、更高效的在区域间交互与流动,很大程度上来说,通过交通规划就可以大致判断出未来哪些城市更具发展前景。

Ⅱ 人口迈入“质量红利”周期,人才竞争决定未来城市格局之变

人口

近期关于人口危机的探讨,很多人将其归因于对生育的政策性限制,但其实世界上绝大多数国家没有限制人口,但全球生育率仍在不断下滑;这称为工业化生育率悖论,指随着经济发展,生育率是趋于下滑的。而随着工业化推进、经济高速发展,高等教育得以大规模推广,过去十年间,我国国民受教育程度显着提升,人口素质红利待爆发。

人是社会经济活动的主体,城市竞争归根到底是人的竞争,人口持续聚集是城市竞争力最直接的体现。同时,人也是房地产发展的直接需求来源,因此,人口是我们判断城市潜力的核心要素和逻辑基点。目前,我国人口分布呈现出明显的“长尾效应”,多数人口集中在少数城市,北上广深、重庆、成都、武汉等头部城市人口规模大,而大部分中小型城市人口规模相对较小。预计未来头部城市的先发优势和规模效应仍将长期存在,人口也将进一步向大城市与都市圈聚集。

人口周期转变,人口迁移形势随之变化。一方面,流动人口规模在2014年前后趋势性下滑,这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显着上升关系较大,我们观察到农民工有回流三四线城市迹象,这也是这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。另一方面,90后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

▌东部发达城市群人口吸引力依然较强,中西部核心二线城市强势崛起,全国人口迁移呈现“3 6”新格局

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图:2011-2018年全国常住人口年均增量分布图

城市维度:

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最优百城呈现动态更新发展

从2010年以后全国人口流动趋势来看,东部三大区域仍是人口主要流向地,而中西部人口增长以核心城市为主,全国整体形成“东部三大区域 中西部六大核心城市”的人口增长格局。东部发达地区人口持续聚集,粤港澳 海西、长三角、京津冀 山东半岛成为三大人口集聚区域。这三大区域经济起步早、先发优势明显,一直是人口流入较为集中的区域。中西部重点二线城市经济、产业崛起带动人口吸引力增强。中西部地区早期人口流出较多,但近年来随着产业向中西部转移,核心城市就业岗位与收入水平提升,对周边区域吸引力进一步凸显。

Ⅰ 经济“强核”发展,高质量人口继续向核心城市聚集

产业

选取2000、2010和2018年三个时点,追踪各区域GDP占全国比重,可以看出:北方区域GDP贡献度普遍下滑,其中东北下滑最为明显;而以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域贡献度显着提升。

产业实力是国家和区域发展的底层驱动力,近年来,我国工业发展取得了举世瞩目的成就,但多数城市仍处于工业化中后期,制造业仍是促进城市产业发展的核心推手,且制造业发展及转型升级空间仍较大。由于城市发展阶段不同,东部城市未来将更多依靠创新驱动,中西部城市则有望在承接产业转移的同时实现产业转型升级。

全国资金流向趋势亦印证了“南强北弱”的发展态势,从社会融资规模看,长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升,而除京津冀以外的广大北方区域,资金吸引力下降较为显着。

我国经济增长处于新旧动能的转换之中,经济增长的动力由以往的要素驱动逐渐向创新驱动转变,创新实力强的城市,有更大的机会发展高端产业,取得产业竞争优势。而城市对待科技创新的态度则直观的反映在其研发投入规模上。

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▌北京、上海、深圳R&D经费内部支出占全国21.4%,长三角及粤港澳区域创新集聚明显,武汉、西安、成都等中西部重点城市科创实力也较突出

进一步细化至城市层面,核心城市经济贡献度持续提升:三大城市群,京津冀核心城市贡献度最高、长三角、珠三角核心城市贡献率略有提升但幅度不大。其中,珠三角九市GDP占广东全省比例从2000年的78%上升至现在的85%;北方区域其他核心城市贡献比例不高,未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性;中部区域,武汉区域贡献度提升显着提升,而郑州、南昌在省内经济优势地位虽有提升趋势、但暂时优势仍不明显。

图:2017年各城市R&D经费内部支出

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Ⅱ 三大都市圈底层驱动力各异,城市发展形态阶段不同

数据来源:中国城市统计年鉴,各城市统计局

京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈是中国经济发展的核心引擎。这里以占全国5%的土地、24%的人口,创造了43%的GDP总量,并培育出超过3000家上市企业,为房地产市场贡献了26%的成交规模。三大都市圈虽各具特色,但都有极大的发展空间和潜力,无疑仍将成为未来高素质人口的首选流入之地。

19个城市研发支出占全国半壁江山,“北上深”研发投入远超其他城市。2017年,R&D经费内部支出超过200亿的城市共有19个,合计占全国R&D经费支出的52.5%,是全国主要的研发重镇,“北上深”三个一线城市研发投入位列前三,分别为1580亿、1205亿、977亿,占全国总投入的21.4%,是我国创新发展的领头羊。苏州、天津、武汉R&D支出超过400亿,仅次于一线城市;杭州、重庆、西安、南京等城市2017年研发投入超过350亿,居全国前列。

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交通

基于不同的现状特征和资源条件,三大都市圈的整体发展策略各有侧重。京津冀都市圈侧重“协同”,是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”;长三角都市圈侧重“一体化”,是上海、杭州、南京与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”;粤港澳大湾区侧重“融合”,是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。

交通是城市发展的大动脉,深刻影响着城市的空间外延、产业布局和人口聚集。近年来,高铁等交通设施不断打破城市边界,城市往来的时间成本显着下降,许多城市因为多条线路交汇,发展成为区域性乃至全国性交通枢纽,集聚人流、物流的能力显着增强,城市地位与潜力大幅提升。

京津冀都市圈:政策驱动强,单核主导发展不平衡

▌长三角、粤港澳地区高铁线路密集,郑州、武汉等城市未来将建成“米字型”高铁中心,交通枢纽地位带动潜力提升

澳门威斯尼斯人娱乐网 ,政治心脏,政策优势明显。京津冀都市圈历来是我国的政治中心,政策倾斜力度大。但反过来由于其行政色彩偏重,导致市场化程度不高。

澳门威斯尼斯人娱乐网 10根据中国高铁远期规划,到2030年,我国将构建形成“八纵八横”高铁格局,“基本实现内外互联互通、区际多路畅通、省会高铁连通、地市快速通达、县域基本覆盖。”并“构建北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州、天津、南京、深圳、合肥、贵阳、重庆、杭州、福州、南宁、昆明、乌鲁木齐等综合铁路枢纽。”" style="width:60%;margin:1rem auto">

以北京为单核的空间布局,资源矛盾加剧,环境恶化。北京过强的虹吸效应,导致周边城市增长乏力,呈现单核特征。

{"type":1,"value":"从目前的高铁格局来看,北上广、南京、杭州、武汉等经济发达的中心城市高铁通车班次已较多,对外交通便捷,高铁的联通有助于此类城市吸聚更多周边的资源与人口,带动城市潜力进一步提升。

产业分工尚待调整,方能形成合力。改变北京过高的高端服务业占比,增强对天津和河北的第二产业拉动,逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。

在高铁网络中,部分城市占据交通要塞,尤其是中部地区的城市,多条高铁线路交汇于此,联结南北、贯通东西,区位优势十分突出。此类城市通过1小时高铁圈覆盖大量中小城市,并与之产生经济、商业交流,为城市经济发展带来活力。从城市的地理位置及高铁规划来看,郑州、武汉、西安等城市将建成“米字型”高铁中心,城市枢纽地位提升。

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