未来可能继续扩展,还有投资价值吗

鸡鸣香浪醉金陵,万朵樱花放画屏。

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花季的南京,也是个适合老友相聚的地方。上周末,三鱼就去一趟南京,和许久未见的南京本地哥们聚了一次。

一张图看尽南京各板块房价

按理说我这哥们作为一个带“京”的土着,怎么着也是手握七八套的拆迁主,快乐收租,笑看人生,毕竟是房产的最大受益者。

扬子晚报 张遥 张叶制图

没想到聊到南京楼市的时候竟然满肚子的埋怨。

江宁户籍人口在南京并非高峰,为何连续3年在5月20日这天,登记领证人数能排第一呢?业内专家表示,这一方面是因为江宁房价相对较低,楼盘也比较多,刚需买房人多,这让登记人数也“水涨船高”,有业内人士风趣地说,这是房地产业带动了结婚产业。另外还有一个原因是,江宁近几年的经济建设和城市建设步伐加快,吸引了不少外地人口落户,落户的人数增多,间接也导致登记人数增多。另外,浦口连续3年能排名前3,跟江宁的原因也比较相似。

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扬子晚报记者 董婉愉 张遥

“我们以前老南京人,是瞧不上河西的”

“两江板块”刚需楼盘多,上市量大,这已是近10年来南京楼市的一个显著特点。业内人士分析,虽然江宁核心区在近两年里房价逐步攀升,但1万-1.5万元/平方米价格区间的楼盘依然扎堆。特别是江宁大学城和方山一带,现在还能找到万元出头的房子,便宜的有华菁水苑、宜家国际公寓,贵点的保利梧桐语、天正天御溪岸等楼盘也在这个价格区间。而两年前,江宁东山等核心板块,仍有不少万元上下的房源。当时买房的年轻人,现在去领证,也算顺理成章。

外地的朋友可能对本地人瞧不上河西,很不可思议。但在南京土着内部这样的鄙视链根深蒂固。

江北更是年轻刚需的大本营。桥北苏宁环球系的天润城、威尼斯水城,弘阳系的旭日上城、爱上城,大华系的锦绣华城,多年来一直在8000-11000元/平方米的价格区间波动,两年前楼市低谷期,甚至还探底到7000多元/平方米。如今桥北虽已全面突破万元大关,从全城的房价和距离角度看,对囊中羞涩的刚需来讲,却仍然是为数不多的选择之一。而过江隧道以西的江浦区域,虽然竖立起了个别高大上的项目,但大多数也依然是刚需盘,购房主力军同样是瞄准婚房的年轻人。而与江北江宁相比,房价和住宅都“高大上”的河西建邺区,年轻人显然就少得多。

因为那边以前不仅是农村,坟地,还是块地势低洼的涝地,雨势一大,就用来排洪的那种,比上海的“下只角”有过之,而无不及。

随着上个月江宁大学城的华菁水苑以10700元/平方米的价格加推,主城楼盘已全部“破万”。与此同时,江北高新区也出现了单价破万的高层房源。江宁及江浦核心区房价更是一升再升,楼盘档次也越来越高。在这样的情况下,远离市区的江北六合、江宁禄口甚至更远的溧水区域也成了未来年轻刚需的扩散点。

记得小时候来南京走的是老下关车站,一出站,往南就是茫茫荒芜。

另一方面,机场线、宁天城际、宁溧城际等轨道交通的规划及建设,也让上述这些远郊区域有了成为主城工作刚需们第一居所的可能。随着城市发展,主城房价升高,刚需进一步外扩可能将成为无奈的现实。

所以,哥们那七八套,河西自然一套都没有。

然而,时过境迁,现实啪啪打脸,07年河西的房价还8000出头,还排在当年的白下和下关之后,18年已经是南京房价的天花板。

接着,他又是说道,“江宁那乡下,放以前,来一趟我们鼓楼,都叫进城,现在房价都快赶上主城区了。”

“但是到底还算个江南吧,有个大学城,开发也有些年头了”。听到这话,我悄末着抿了一小口干红,估摸着这哥们,江宁又踏空了。

“江宁如果是乡下,那么江北就是农村。”

“但万万没想到,以前最便宜的江北,房价都快齐平江宁,直追主城,搞得我城区里面几套房子,和快和没涨价差不多。”

说到底,还是觉得江北房价,看起来拧巴。

得,闻名不如行动,江北走一遭吧。

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2015年6月27日,南京江北新区正式成立,成为国家第十三个国家级新区。

这也是南京乃至整个江苏的第一个国家级新区--江北新区由浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道构成,总面积2451平方千米,占南京市域面积的37%。

而就在成立的第二天,几乎所有投资客就带着现金去江北抢房,房号甚至炒到了50万! 因为除了国家新区的利好,那时江北实在太便宜了,三鱼尤记那时桥北威尼斯水城,1万出头的样子,江南一套房能买三套。

一晃三年过去,那江北现在怎么样了?

其实江北作为一个整体板块,也是有分化的。

最西,浦口老城区板块,也是浦口区政府所在地,浦口各种教育,规划资源最好的板块,3万均价,表明这里的老资格。

选这里,说不上有多对,但容错率是最高的。

巧合的是,往东走不远,与南京房价天花板河西,隔江相望,是未来的江北核心区,地铁10号线对接,这里也是江北房价的天花板,接近3万的均价媲美江南城区。

同样呼应以CBD制霸南京河西的,还未来的江北核心区CBD,正如火如荼的开展,江北最富有想象力的土地。

接着,在江北,如果板块游游离的像零散的珍珠,那么有一条极其重要的主干道,叫江北大道快速路,像一根线,自西向东,将这些珍珠串联在一起。

向东走,来到地铁S8的起点,泰山新村站,也是着名的长江大桥的桥北,而商业和产业成了点睛之处。

这里的巨无霸,弘阳为了操盘这边天量楼盘,也造出了一个55万方超大体量的弘阳广场,拿下江北商业的标杆,

还有生产我们引以为豪的高铁,中国中车,也落位在此。

值得一提,3号线也改变桥北布局的力量,地铁沿线的明发,威尼斯,天润城等,配合优质中学,价格也已达到2万3,4了。

但总的来说,打量桥北,基本上写满了性价比三个字。

桥北,乘上南京第一条通向安徽的地铁S8,一路向东,便是六合。

这个距主城区,不算近也不算远,02年就撤县并区的板块,配套早已自成体系。而1万3,4的均价,也是南京刚需的一大主阵地。

但六合房价升值幅度,其实还跑输江北大盘的,至少二手房是这样的。刚需的挤出效应,和六合发展中,土地的留白,这里有着南京不多见的大量新房供应,相当程度挤压了二手房溢价空间。

换句话说,投资这里,要看到更长远。现阶段,地铁S8的沿线,是个不错的参照。

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而这次市调中,随处可见的,建设中的地铁,遍地开花的工地,拥堵的过江通道,都在证明江北的活力。

应该说,短短三年,江北新区的推进,虽然没有想象中的快,但也算有条不紊。

可这并不足以解释江北房价的“高潮”。而江北房价,有他独特三大动因。

南京独特扩张格局,是首席推手。

外界眼中的南京,龙盘虎踞,气势不凡,而背后的南京,是一个“依璧雕凿”,不,被长江和群山切割城市,

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