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受益区域经济红利,合约销售增速爆发

佳源国际是资本市场上的新兵,因年初那场震惊行业的股价闪崩事件,引发市场对这家区域性房企的广泛关注。

浙江佳源物业管理集团管理的物业主要位于浙江、江苏及安徽等省市,现时在管物业项目达121个,涵盖住宅、商业办公室及城市综合项目,包括104个住宅社区、14个商业物业及3个其他物业,管理总合约建筑面积超过3000万平方米。

副主席兼总裁、执行董事张翼此前便对第一财经表示,只要沈天晴注入资产,千亿目标能轻松完成。

(佳源国际控股5年来合约销售额走势图;来源:公开数据整理)

对于此次收购,佳源国际称,安徽各城市将由非目标城市重新划归为目标城市,为集团正式进军安徽省房地产市场打下基础,进一步提升“佳源”品牌在长三角经济区的影响力,有助拓展集团在中国重点区域的战略布局。

对于开放商而言,土地储备是未来发展的重要基础。截止去年底,集团合共拥有45个项目,分布在16个境内外城市,土地储备总建筑面积约920万平方米

因为大股东的资产注入动作,去年仅销售200亿的佳源国际,离梦想中的千亿目标或许又近一步。

1.销售增速有支撑:公司2019年合约销售目标为280亿元,目标增速40%。计划年内最大推盘货值达到500医院。

佳源国际表示,由于目标集团的物业开发项目多数地处安徽省,是国内二三线城市,而预计安徽未来的房地产趋势将平稳向上,有助于提升销售预期。

2018年9月,注入物业管理集团资产以增强盈利能力,管理的物业主要位于浙江、江苏及安徽等省市,在管物业项目达121个。

在大股东潜在资产注入的同时,佳源国际也外向拿地。

财务端维持稳健,大股东持续注资

若简单对比商品房销售面积和金额两个维度,确实略高于全国平均增速。

其实,物业管理也是众多房地产企业着重发力的领域,比如碧桂园、佳兆业、雅生活、彩生活、绿城等等。而佳源国际控股同样注入了不少的物业优质项目,将成为未来业绩增长的不可或缺的部分。

至于40.55亿元的代价如何支付,佳源国际称,将向沈天晴定增13.45亿股,每股价格3.513港元。4月26日前最后十个交易日,佳源国际的平均收市价是3.777港元,也就是新股发行价存在7%折让。

稳健的财政实力是房企开展多元化业务发展的重要支柱。佳源国际控股于年内致力加快销售款项回笼、加强资金管理能力,并通过不同的融资渠道发行优先票据以优化债务结构。其中,包括公开发行于2019年到期的3.5亿美元优先票据及于2020年到期的4亿美元优先票据,进一步加强集团的财务实力。

目前,佳源国际的总股本为25.61亿股,13.45亿股新股占目前股本的52.52%,占扩大已发行股本的34.43%。

此外,佳源国际控股的资产负债率为80.9%,保持在合理的负债水平。公司有效控制整体债务增长速度,不断优化债务结构,2018年末直接融资比例提高至35.9%,长期债务占比超过53%。

2018年,拿下位于香港、上海、泰州、常州、江门、贵阳、乌鲁木齐、柬埔寨等8个地区的13个项目,新增总建筑面积约390万平方米。

(数据来源:公司公告)

若新股顺利发行,沈天晴及其一致行动人持有佳源国际的股权将上升至69.09%,公众股东持股比例下降到30.91%。

又到一年一度的港股业绩披露期,作为一家总部位于香港的中国成熟物业开发商——佳源国际控股于3月27日午间公布了2018年全年的业绩报告。

近日,佳源国际还获得430亿融资授信,为规模之路争取资金支持。只是那高台跳水的股价,并未因为融资和销售而提振,仍正处于漫长的修复过程,这恐怕是佳源国际短期内无法摆脱的暗黑烙印。

1.融资能力保持稳定

2018年,安徽省GDP生产总值首次突破30000亿元,较2017年增长8%。全年房地产开发投资5974.1亿元,比2017年增长6.4%,商品房销售面积为10038.4万平方米,增长9.1%,商品房销售额为7077亿元,增长20.6%。

2019年2月,国家出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》,强调要把大湾区打造成国际科技创新中心,作为中国综合实力最强、开放程度最高、经济最具活力的区域之一。粤港澳大湾区土地面积达5.6万平方公里,常住人口超7000万,具备宏伟的发展蓝图。下注粤港澳大湾区,就是下注中国的未来,战略地位及其重要。

不过,关于此次交易,无论是3月还是最新公告,佳源国际均无透露是多少个项目,能为上市公司带来土地储备,因此收购对上市公司潜在的销售支撑亦难以推算。

佳源国际控股在国家战略方面具备长远眼光。2016年,佳源国际率先进入粤港澳大湾区城市群,并在香港、澳门、深圳和广东省其他城市储备优质土地。随着高端人才持续流入以及基础设施和生活配套的逐步完善,粤港澳大湾区届时或将形成1小时优质生活圈,区域内的资产也将迎来巨大的升值潜力。

佳源国际日前公告称,已与实际控制人、第一大股东沈天晴订立合同,以人民币40.55亿元的代价收购其持有的目标集团,而该目标集团的核心资产便是位于安徽省的物业资产包。

2018年,佳源国际透过项目并购、公开市场招拍挂与合营开发等多种模式,进入多个具备强劲增长潜力的重点城市,以较低溢价于香港、上海、泰州、常州、江门、贵阳、乌鲁木齐及柬埔寨等8个地区取得13个优质项目,新增总建筑面积达390万平方米。

据其日前公告,2019年前3月,佳源国际合同销售金额约36.634亿元,同比增长约46%;销售面积约32.6万平方米,同比增长约32%;销售均价约11234元/平方米,同比增长约11%。

作者: 格隆汇·夏以勋

类似安徽资产包这样的收购,被视为大股东注入资产,做大上市公司的主要手段,也是佳源国际千亿信心的主要来源。

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