世家都去信阳买房,会是你买房转败为胜的末梢

来源:珠海楼盘快讯

在年初粤港澳大湾区构想落地后,占据风口的大湾区时而不时就会出来刷一波关注。最近,广东几天前发布了粤港澳大湾区建设的三年规划,大家翘首以盼的大湾区已进入发展的快车道。

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粤港澳大湾区,以仅占全国0.6%的土地面积,以及4.9%的常住人口比例,创造了接近全国13%的经济总量,随着港珠澳大桥的开通,以及更多城市行政区壁垒被打破,开展跨市经济合作的试点越来越多,大湾区的发展前景不言而喻。

不吹不夸,今年珠海楼市太火了。

大湾区内,云集了广深港三大国际性大都市,拥有香港港、深圳港、广州港等一系列世界级港口,同时还拥有珠江西岸和珠江东岸两大世界级制造基地。无论是经济发展水平,还是城镇化水平,都位居全国前列。面对滚滚而来的城市红利,谁是大湾区内最有潜力的房价城市呢?

我不禁陷入沉思,

01 港澳广深,谁为中心?

一个只有170多万人口、gdp不高的城市,为何突然之间变得如此炙手可热?

数据统计显示,去年粤港澳大湾区的整体经济规模已经接近11万以元,经济实力之强毋庸置疑。而在大湾区内,香港、广州和深圳的GDP都超过了2万以处于第一梯队,而澳门GDP在3000以上,与第二梯队的佛山和东莞的8000以还有一定距离。

据珠海中原研究中心统计,珠海全市均价要去到22349.7元/㎡,真心不便宜。

但是从人均GDP来看,澳门则以人均GDP54.41万元与香港位列第一梯队,属于发达城市。广州以人均GDP15.77万和深圳19.33万以及珠海的16.51万位列第二梯队。

此次珠海大热,可能就是珠海地区性的限购放开吧:

澳门威斯尼斯人娱乐网 ,任何一个世界级湾区,都少不了中心城市的引领作用。与世界其他湾区不同的是,粤港澳大湾区涉及“一个国家、两种制度、三个关税区”,所以,之前的规划纲要就明确过,香港、澳门、广州和深圳四大城市均为中心城市,但分工有所不同。

外地人无需社保/落户,即可在珠海金湾区和斗门区,以家庭为单位购买1套住房。加上珠海西区,目前的房价相对来说暂时还算是非常便宜的,过段时间高地价的项目建好之后,那就不好说了!!

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许多城市纷纷

香港的定位是国际金融、航运、贸易中心和航空枢纽,三中心一枢纽的地位不可撼动。而澳门经济结构较为单一,对博彩和旅游依赖程度较高,但其国际化优势明显,因此澳门的定位是世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。

放开了户口限制

至于广州和深圳两大一线城市,在功能分工上也体现了各自城市的特色。广州主要是充分发挥国家中心城市和综合性门户城市的引领作用,同时着力建设国际大都市。简言之,广州的优势是综合的,因此定位也是综合的。

来吸引人口,本质上也是为了增加房票,

深圳和广州既有竞争也有合作。深圳的定位主要是发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用。例如,在全国所有城市中,深圳的R&D投入强度,仅次于北京,而深圳拥有370家上市公司,这一数量也是紧随北京之后,位居全国第二。

但论威力,放开落户远远不及放开限购。

02 珠江两岸,产业谁强?

落户门槛再低,主要面向的仍然是已经在本地居住的存量人口,

粤港澳大湾区主打的就是国际科技创新中心,这离不开产业对经济和科技的支撑作用。港澳广深四大中心城市均以第三产业为主,而佛莞惠珠中江等城市,则基本都以第二产业为主。

只有极少一部分人,才会为了买套房而到一个可能一辈子都不会去生活的城市落户;

在第二产业方面,形成了沿着珠江的东西两岸产业带。珠江东岸,以深圳东莞惠州为代表,优势产业在电子信息制造业、生物医药和新能源、新材料等产业;珠江西岸,以佛山中山珠海江门为代表,优势产业在于汽车制造业、家电制造业和先进装备制造业等。而港澳广深四地,则要发挥科研资源优势、高新技术产业基础,推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业。

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珠海GDP:2914.74亿元

从2008年开始,随着产业转型升级,珠三角城市群凭借在电子信息、新能源等高科技领域率先的探索,使得广东在新经济周期中拔得头筹,也让粤苏两省长达30年的争霸尘埃落定。

2018年珠海年GDP达2914.74亿元,全省第九,增速8%。

除了上述港澳广深四大城市中心之外,大湾区还提出了三大极点,即香港-深圳,广州-佛山,澳门-珠海。深港均属一线城市,香港国际化程度一流,全球转运港口的地位稳固。深圳在高新产业和科创上具备领先优势,因此深港合作,不仅利于金融国际化,还能促进实体经济的发展。

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广佛市中心相距不到30公里,实际上地铁早已将两个城市连为一体。广州第三产业发达,佛山第二产业突出,因此两地产业互补性极高。至于澳珠,由于澳门自身旅游休闲的优势,对于珠海发展横琴国际休闲旅游岛有带动作用,且港珠澳大桥的通车,更能加速其快速融合。

其中,2018年香洲区GDP达1263.41亿元,增长12.5%,GDP领跑全市。

以极点带动、轴带支撑打造的大湾区超级网络空间格局,更能促进粤港澳大湾区内产业的全面发展。

除此之外,珠海占据独特的地理优势,珠海不仅是粤港澳大湾区的一员,还是珠江西岸的龙头。

03 房价潜力,如何判别?

粤港澳大湾区(英文名称缩写GBA),由香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个地市组成,总面积5.6万平方公里,2018年末总人口已达7000万人,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。剥离枝梢末节,直击底层逻辑,写我所见的粤港澳大湾区核心优势。

对于我国房地产市场而言,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这句话已经深入人心。粤港澳大湾区,目前总人口已经高达6800万。据预测,粤港澳大湾区的总人口有望在2032年达到一以之多,而该地区的经济生产总值将是现在的三倍。

上图为粤港澳大湾区城市分布图

如今,大湾区各个城市都在或明或暗的吸纳人才。因工作机会和收入水平的差距,广东及其他周边省市不发达地区的人口也持续流入珠三角,大湾区对周边地区的虹吸效应也会逐步显现。

今年年初国家发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,大湾区内11个城市,每一个都站在了时代的大机遇面前。

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目前大湾区房价可以分为四个梯队。港澳两地房价按人民币计算,均价都已破10万元,可谓寸土寸金,当然这也和其城市的国际化程度密不可分,这是大湾区房价第一梯队。

其中珠海,提及23次,横琴,就出现了22次,提及率最高。

第二梯队是广州、深圳和珠海。其中深圳房价位居除港澳外九城之首,广州次之,这与广东各城市经济发展不均有主要关系。广州和深圳两城所创造的GDP占全省总量的58%,在人多地少的现实面前,房价自然会更高。

横琴是中国内地唯一与香港、澳门陆桥相连的地方。是“一国两制”的交汇点,距离香港34海里,距离澳门只一河相望,最近处相距仅187米。

第三梯队是佛山、东莞和中山。虽然在广深光环下,佛山和东莞优势并不明显,但是两个城市GDP都在全国前20,未来还是有潜力的。

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而惠州、肇庆和江门三个城市在大湾区处于垫底的第四梯队,这也和其GDP占总量的不到5%有一定关系。

横琴岛内实行“比经济特区更加特殊的优惠政策”,拥有特区立法权限,拥有特殊的通关政策,拥有特殊的税收政策,拥有特殊的产业政策,拥有创新的金融政策,横琴成为国内开放度最高、创新空间最大、体制最宽松的地方。

抛开港澳先不谈,就大湾区内九城而言,就人口数量、土地面积和城市实力来说,深圳虽然房价最贵却也最值得入手,而广州作为省会城市,各方面实力过硬,涨幅也不会差。如果你经济实力过硬,这两个城市都值得长期关注。

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当然了,肯定有人要说,我手里钱没有那么充足,大湾区内有哪些城市是房价洼地呢?首先我认为可以看看佛山和东莞。佛山因为地铁交通的联系,已经与广州融为为一体,因此不少广州购房者也会选择到相距不远但是房价较低的佛山买房。同样,大型企业的外迁等原因,使得东莞也承接着深圳的外溢居住需求。加上佛山和东莞两城市自身产业发展也不错,所以对自身房价也有支撑。

这里聚集的企业,不管是总部经济还是金融公司,几乎全都是高端上游产业,

其次就是珠海。在过去几十年中,珠海的房地产市场在大湾区几个城市中发展算是较快的。珠海目前人均GDP紧随深圳之后,横琴自贸区使得珠海可以借港澳的东风,区位优势得以提升,加上港珠澳大桥开通这一加分项,是珠海的机遇也是珠海楼市未来的挑战。

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