福州楼市现状分析,福州的房价高吗

问题:福州房价除开闽侯马尾,新房均价都在两万五以上,三万四万的也不在少数。n其实二手房的成交更能反映房市情况,面对二手贷款难单价也畸高,二手房成交活跃度有多少?

在此前的《福州楼市上半年成交数据分析》一文中,我已经对今年上半年的二手房成交数据进行过分析,目前二手房无疑是福州楼市成交主力军,尤其是今年第二季度福州二手住宅成交8281套,成为自2018年以来的单季度最高点,但是成交套数增加,成交面积却没有跟上。福州市区今年第二季度成交的二手住宅,平均每套面积为82.6m²,和去年第二季度的平均每套92.2m²相比,减少了将近10m²。而众所周知,去年下半年以来福州楼市经历了一轮价量齐跌,今年上半年的二手房价已经比去年上半年跌了不少,然而房价下跌的同时,成交面积却依然在大幅减少,这就表明今年以来每套二手房的成交总价在下降,充分说明在过去的一年中,购房人的承受力在持续降低。也就是说,买得起高价房的人越来越少,房价只有下跌才能向下寻求成交量。

回答:

那么,当前福州还有能力买房的购房人,大部分人的承受能力在哪里呢?

福州的房价自然算是高的了。

根据云房数据研究中心统计数据,至8月1日福州市二手房均价为24778元/㎡,房价行情网显示7月份二手房平均单价为26514元/㎡,那么按上述平均价格和82.6m²的平均每套面积来算,大概可以推算出当前福州二手房平均成交总价在200-220万元。

还有一个特殊的地方,福州属于国内重点调控的15个楼市热点城市之一。

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易居房地产研究院近日发布2017年上半年100个城市房价收入比排名,福州排在了第八位,房价收入比达13.7。易居报告分析指,根据国内实际情况,房价收入比保持在6.5~7.5属合理区间。据此,福州的房价收入比自然偏高。

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值得关注的是,本轮楼市调控,福州在需求端进行了限购、限贷、限价、限售等“四限”政策。其中,开发商楼盘备案环节的“限价”,以及针对二手房交易的“限售”尤为严厉,对楼市的投机投资行为具有挤出效应。

再考虑到二手房多为自住需求,如今投资客很少会去买二手房。那么,这也就意味着,当前福州大部分购房刚需的承受能力在总价200-220万元之间。这个区间就是目前主流的购买力了,福州市区的刚需们大多能凑出50-100万的首付,按照30年期利率上浮10%计算,能够承受的月供在6000多。这就代表着福州大多数刚需购房人的情况了,也可以说如今总价在200万左右的房子比较好卖。

依据国家统计局70城房价变动情况数据,我们可以看出,福州的一手房价格在2016年12月以前,曾环比连涨18个月,其后在当年12月止涨,进入2017年,福州房价环比或是下跌或是持平,没有出现环比上涨的情况。相关统计显示,2017年7月福州一手房价格同比涨幅已经回落至12.2%。

另一个重要的参考数据就是公正公开销售的仓山区祥浦苑的认筹情况。祥浦苑本次认筹数量大致在3000出头,这里面属于首套刚需的大概在2500多,打算买二套房的有550多。而祥浦苑的户型主要是90m²、105m²、120m²三种,总价在200-300万之间。其中:90m²户型的总价大致在200-220万,数量占23%;90m²以上的户型总价在250-300万之间。因此,很显然打算购买祥浦苑的主要是两类购房人,一类是能够承受200-220万总价的购房人,正如上文分析所言,他们代表着当前福州刚需最主要的购买力。另一类是能够承受250-300万的购房人,他们所能承受的总价要高一些。

不过,一手房房价的的表现,或许不能真实反应福州房价的真实水平。自2017年3月底以来,调控趋严令暂缓开盘的房企数量大增,市区所在的鼓楼、晋安、台江、仓山鲜有纯新盘开出,周边县区拉低均价的可能性极大。

但是,如今红遍全城的祥浦苑,在公开向全社会认筹的情况下,也只征集到了2500多的首套刚需,这个数字已经能够很直观体现当前福州楼市剩余购买力情况了。

反观福州的二手房房价则显现抗跌性一面,至2017年7月已环比连涨28个月,同比去年涨幅拉大到15.9%。根据国家统计局的数据显示,7月,福州二手房价环比上涨0.2%,环比上涨15.9%。

那么,这2500多的首套刚需是怎样一个数字呢?放到如今的福州楼市里到底多不多呢?我们可以这么看:假设他们每个家庭都买一套房子,这2500多组购房家庭,也就刚刚好能够买完天空之城一个楼盘而已。

不过从二手房成交量看,从3月福州升级楼市调控政策后,当地二手房成交量出现明显下滑。这里面原因可能有三:一是限贷致二手房贷款难度加大;二是限售致二手房入市门槛加高;三是市场观望情绪浓郁。

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