即时观点,房价又要大涨了吗

文丨魔都财观的观观

(新增更多分析师评论,并调整标题)

大家都知道我是金融背景,并非地产从业人员的我,是因为自己喜欢买房才开始写房产文章。

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虽然我们这个号讲了很多落地的实操细节,但其实我自己是非常关注更宏观一点的金融周期的。

2006年3月6日,南京一家银行的职员在清点人民币纸币。REUTERS/Stringer

也许是因为自己有好几次都买在短期顶部,被房价回撤套牢过的我,格外关注当下楼市处在哪个阶段。

上海10月18日 - 中国央行周二公布数据显示,9月新增人民币贷款1.22万亿元,高于此前1万亿元的调查中值;当月末广义货币供应量同比增长11.5%,稍低于调查中值11.6%。

只有弄明白大方向是上是下,才敢下重注,放手干。否则就算是碰运气撞对了,也会因为当初没有用足力而留下遗憾。有过买房经验的朋友,应该都会有这样的感觉。

央行数据并显示,中国9月末人民币贷款余额104.11万亿元,同比增长13%,调查中值为12.9%。

我一直说买房要有节奏感,其实就是你要在合适的时间,做合适的事情。

9月社会融资规模增量为1.72万亿元人民币,分别比上月和去年同期多2,604亿元和3,638亿元。前三季度,对实体经济发放的人民币贷款增加10万亿元,同比多增1万亿元。

今天和大家聊聊我的一些经验。

主要数据:

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--9月新增人民币贷款1.22万亿元,高于此前调查中值1万亿元

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--9月末M2同比增长11.5%,稍低于调查中值11.6%

首先,我的意思并不是让大家像股神那样追涨杀跌,说实话房子这么差的流动性,的确也做不到高抛低吸。

--9月末人民币贷款余额同比增长13%,稍高于调查中值12.9%

我想说的是,大家至少心里要有个数,接下来一、二年,房价到底是会涨还是会回撤。

--9月社会融资规模增量为1.72万亿元,比去年同期多3,638亿元

如果你在楼市里经历过一、二个完整周期,就会明白这个并没有什么特别难的。因为拉长到一年以上的趋势,反而是容易识别。

中国月度新增贷款和M2增速图表 tmsnrt.rs/2ecpUP2

而房价涨跌的秘密,全部都藏在每个月公布的金融数据里,特别是数据背后的政策里。

以下为市场人士的评论:

每个月的10号到15号,央行都会在官方网站公布上个月的金融数据。我们平时聊天吹牛说的大放水和印钞机,素材都来自于央行公告里的那些个指标。

--海通证券宏观 姜超、顾潇啸等:

上周公布的央行数据,按照新闻里的说法,让分析师“目瞪口呆”。

9月新增社融总量1.72万亿,信贷回升是社融高增的主因。表外融资中,委托信托贷款同比和环比均相对平稳,票据监管令未贴现汇票再降2,200亿。

统计数字是真心不错。

9月居民中长贷新增5,741亿,显示房贷依然高增;非居民中长贷季节性回升至4,466亿,同比多增911亿,经济短期稳定带动企业融资需求回升。但随着地产调控政策实施,经济下行压力增大,企业融资需求难以持续,而地产销售增速下滑或致居民房贷跳水,信贷后继乏力。

我们最关心的指标是广义货币供应量,也就是社会上所有钞票的总和。之所以那么看重M2,是因为过去十二年M2上涨了6倍左右,而同期上海的房价也上涨了6倍。我相信这不仅仅是巧合。M2从某种意义上来说,等同于房价上涨的潜力。

9月M2同比由上月11.4%继续回升至11.5%,不及预期,主因虽然基数偏低、信贷回升,但9月非银存款大降1.07万亿。9月M1增速虽回落至24.7%,但仍在高位,反映地产销售火热、企业资金充沛,而投资意愿偏弱。

今年3月的M2同比增速,是8.6%,本来的预期是8.2%。我拉了一下最近一年的数据,这个增速刚好创了近一年的新高。

控制地产泡沫、通胀短期回升、美联储加息均对短期宽松货币形成抑制,近期央行行长周小川也表态,随着全球经济复苏逐步正常化,中国会对信贷增长有所控制。这意味着降准或再度延后,而逆回购期限的拉长也意味着短期资金成本的上升。但由于地产调控大幅加码,经济下行风险升温,也意味着资金需求长期趋降,流动性长期趋松。

货币供应增速超过预期,意味着印钞速度在加快,对楼市是绝对的好消息。

--国金证券大类资产资深分析师 徐阳:

再结合3月份,领头羊城市上海、北京二手房成交量暴涨,让人对今年的楼市浮想联翩。

9月住户部门中长期贷款增加5,741亿元,占新增贷款的比重从上月55.72%降至47.06%。非金融企业中长期贷款增加明显。新增人民币贷款助推社融增量超预期,不过未贴现汇票减少2237亿元,依旧拖累社融总量。

现在经过这么多数据交叉验证,终于证明了我的判断:

企业投资边际改善提振M2增速,但改善幅度小幅不及预期。在上个月M2增速改善之后,本月M2增速小幅上升0.1个百分点至11.5%,不及预期的11.6%。M1-M2的剪刀差进一步收窄至13.2%,上月为13.9%。

3月一线楼市率先见底,确定无误了。

非金融企业中长期贷款的增加,验证资金脱虚入实。随着PPI提前转正,工业品价格的上升,推动企业盈利的改善,继续引导资金逐渐从高杠杆、高风险的虚拟经济中流出,逐步回流实体经济。

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--上海证券宏观分析师 胡月晓:

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货币增速一如我们预期的延续了回升态势。虽然楼市的限制政策重又铺开,但资产价格上涨对信用的扩张作用也是不容忽视的,楼市资产价格上涨不仅是过多货币的吸纳池,也是信用扩张的放大器;前期楼市资产价格再上台阶后,中国社会整体信用水平扩张容量实际上又放大了。从政策合意水平看,我们年初就指出,M2增长12-14%是政策合意区间,因此前期过低的增速一定会反弹。未来M2增长仍将延续微增态势。为保持货币增长和社会整体流动性的平稳,年内降准仍不能排除,鉴于基础货币增长的持续负值状态,我们认为降准随时会来,且是大概率事件。

兴奋之余,再往下细看,会发现资金面只是好转,但没有好到暴击。

--方正证券宏观分析师 杨为敩:

虽然M2增速变快,但你说它飞到天上去,还差得好远。

9月金融数据较预期要好,但仍然比较平稳。新增人民币贷款9月较8月高是正常的,但1.22万亿元人民币比预期要稍高。看人民币贷款余额同比,和8月一样。总体看来,贷款是比较平稳的。

十年前2009年大牛市的时候,M2货币同比增速是25%。五年前这一轮大牛市起步时M2增速是13%。

对于四季度货币政策的预期,首先,M2比预期稍高,M1比预期稍低,说明剪刀差在缩窄。但看M2总体仍维持平稳,8、9月份差异不大,因此对货币政策基调的影响不会太大,货币政策短期维持平稳。

现在只有可怜的8%。每隔五年,货币增速就下一个台阶。

但9月的人民币贷款余额增速13.0%,相较而言余额增速三个季度逐渐下行,说明经济下行压力仍存。

但想想这个也是合理现象。

未来10月份金融数据大概率受房地产调控的影响,10月份的房贷有可能将走弱。

因为经过这么多年的货币宽松,社会上的钱实在太多了。现在的M2达到了189万亿,远远超过GDP的90万亿。

--民生银行研究院院长 黄剑辉:

也就是说,社会上生产出的每一个商品,都有两倍的钱在追逐。

M2的同比增速小升主要源于新增贷款的增加。9月新增人民币贷款1.22万亿元,除居民中长期贷款保持较多外,企业中长期贷款大幅增加,反映基建投资发力,预计明天公布的投资增长数据也较为乐观。

来讲讲一个直观点的感受吧。我每次线下茶话会,大概都能碰到买2000万级别房产的土豪,绝不浮夸,态度诚恳如刚需上车一般。

央行外汇占款减少与外储环比减少方向一致,一方面源于人民币贬值预期下资本流出,二是本月贸易顺差较上月减少了100亿美元左右。

一开始遇到这种,我还有些吃惊,当然还是要故作镇静,面不改色的淡然指导。次数多了之后,我也就习惯了。只不过常来常往的土豪拜访,还是会让我感叹,市场上的钱太多了。

--天风证券研究所固收首席分析师 孙彬彬:

说实话,以现在这样的大货币体量,M2增速能够超过12%,那就算是大放水了,足以迎来一轮像样级别的房产牛市。

9月M2同比增速小幅回升至11.5%,剔除非银存款后M2同比增速回升至11.3%,存款同比增速回升至11.1%,主要由于信贷投放对存款具有一定派生,分存款类别来看,居民和企业存款新增规模均高于历史同期,而财政存款下降幅度明显超出历史均值和去年同期,财政支出在发力。

我也会翻看美国、日本的经济史,发现伴随着发达国家房产大牛市的,无一例外都是货币宽松。货币宽松之路好像时代前进的车轮一样,一旦启动就不下来。只不过速度时快时慢,坐在车轮上面的你要有耐心,等待轮子快起来的那一刻。

新增人民币贷款1.22万亿元超市场预期,贷款余额同比增速持平在13.0%。从贷款类别来看,房地产火爆背景下的居民中长期贷款继续大幅增长,居民部门继续维持加杠杆趋势。企业中长期贷款大幅增长,是超预期的主要原因,或与9月地方债置换规模下降以及PPP项目密集落地有关,企业信贷融资有所改善。

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社融余额同比增速回升至12.5%,9月社融新增1.72万亿元,未贴现票据降幅再度扩大,但信托贷款新增规模创2015年以来最高月度增幅,表外非标融资需求较为旺盛。

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信贷明显超预期,居民继续加杠杆,企业融资明显改善,央行货币政策继续维持稳健概率极大,利率继续维持区间震荡判断。

M2是观察楼市趋势有用的指标。

--三菱东京日联银行首席金融市场分析师 李刘阳:

经过这几轮房产大牛市的熏陶,很多人也都学会看M2指标,并尝试用它来指导买房。

9月金融数据超预期的地方,其实是非金融企业等中长贷比以前要明显增多。去掉地方债因素,说明企业的融资需求应该是有增加,或者说有往正面恢复的迹象。如果四季度房产限购能有效,信贷这种结构性改善的趋势应该有望延续。

但从我的实操经验来看,M2增速可以用来判断牛熊确立,但说用来买房那还是不行的。

考虑到十一前后密集出台的房地产限购政策,未来居民房贷会逐步减少,对央行货币政策的制约会下降。不排除在有需要的时候,会出台包括降准等流动性支持,以及下调短期资金利率等举措出现。不过,从时间点上来说,四季度央行以静制动的可能性更大。

因为M2指标变化迟钝,迟钝到足够让你错过牛市。

--南京证券固定收益分析师 杨浩:

我从2012年开始跟踪M2,我的感觉是,M2每个月总是上下摆动,波动很小。每月千分之几的振幅,很难和动辄10%上下的房价产生很大联系。

经过计算,9月居民和企业中长期贷款增加的各占一半,企业贷款这次增加不少。前三季度信贷投放给经济构成了有力的支撑,不过最大的支撑肯定是房地产了,基建也比较稳定。

下图是过去5年的M2增速指标。可以看出,大部分时间,在相邻的几个月M2都是相差不大的。即便是2015年个别月份M2增速突然变快,也联想不到那一年澜壮阔房价翻倍的大牛市。

楼市调控会给经济构成压力,但货币政策会否放松还是要看明年了,因为地产会有个惯性,不是戛然而止的,通常3-6个月之后才会体现到整体经济上。现在也谈不上宽松吧,还是维持一个中性的态度,然后财政政策发力,发力的着力点就是PPP。

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--九州证券全球首席经济学家邓海清:

M2是一个很鸡肋的指标,你可以用它来解释房价为什么暴涨,但你没法用它来做实战预测。

9月金融数据继续回升,信贷特别是企业信贷超市场预期,验证中国经济L型拐点已过。9月社融数据为年内第三高,新增贷款为年内第四高,企业中长期贷款为年内第四高,均表明企业融资情况并未恶化,企业信心仍在恢复。

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