全国性拐点已现,两大维度说透当前房地产行业

白皮书称,预计2019年将是“调整年”,整体延续调整。但局部窗口显现,下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。

白皮书指出,本轮房地产周期的全国性拐点在去年四季度已经出现,房地产进入了峰值时代,未来 5-10 年,增量市场有望继续保持 10 万亿+的规模。

基于不同的现状特征和资源条件,三大都市圈的整体发展策略各有侧重。京津冀都市圈侧重“协同”,是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”;长三角都市圈侧重“一体化”,是上海、杭州、南京与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”;粤港澳大湾区侧重“融合”,是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。

任何行业都有周期,房地产也不例外。

Ⅲ “冰山”成本消解,中西部核心城市首位提升

保利发展的《白皮书》则提出了自己的看法。他们认为,从市场角度,经历了过去三年的超级大周期,市场正回归理性、回归真实居住需求。增量市场从去年 3 季度开始趋势性走弱,全国性市场 " 拐点 " 出现在四季度,楼市正步入下行周期。

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其中,人口规模已告别高增长的 " 数量红利 ",但过去十年间,我国国民受教育程度显著提升,正在带来新一轮的人口 " 质量红利 "。

产业门类齐备,创业活力十足。长三角在生物医药、高端装备等先进制造业领域处于领先地位,以阿里巴巴为代表的互联网新经济更是引领新一轮变革。

保利发展认为,未来随着公募 Reits 的开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来开发与经营长期并存,平衡发展的新时代。

基于对全国城市生命周期的反复研究及验证,我们提出:峰值时代,房地产布局百城理论,聚焦百城,动态调整。聚焦 “胡焕庸线”东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代;北方人口、资源、经济向少数大城市的集聚效应会更明显,而当前“南强北弱”格局下,南方城市整体看布局机会点优于北方。同时,随着产业发展格局和城市格局的变化,动态调整百城名单。

2017 年,恒大董事局主席许家印将任泽平揽至麾下,后者主导的恒大经济研究院将房地产的周期总结为:" 长期看人口、中期看土地、短期看金融 "。

选取2000、2010和2018年三个时点,追踪各区域GDP占全国比重,可以看出:北方区域GDP贡献度普遍下滑,其中东北下滑最为明显;而以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域贡献度显着提升。

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澳门威斯尼斯人娱乐网 ,经济转型升级下,新一轮产业分工逐步形成,城市竞争格局动态调整,三大都市圈的底层驱动逻辑亦有差异,中西部核心城市呈崛起之势。房地产峰值时代更应追寻需求而非供给,布局聚焦最优百城。

四年前,谭华杰指出,中国开发商的扩张伴随着城市化的进程,目前进入到了 " 二次城市化 " 阶段,即城市群和都市圈的发展阶段,对房企而言,这是第二次巨大的历史机遇。

最优百城呈现动态更新发展

不过,预期增量市场规模未来 5-10 年仍将维持十万亿 ,为需要时间培育的存量市场提供了基础和时间缓冲。

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人口之外,产业也是不可或缺的要素。白皮书显示,京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈占全国 5% 的土地、24% 的人口,创造了 43% 的 GDP 总量,并培育出超过 3000 家上市企业,为房地产市场贡献了 26% 的成交规模。

行业生命周期

人才竞争决定未来城市格局之变,这也是各城市打响 " 人才争夺之战 " 的底层逻辑。

城市呈连绵带状发展,已形成跨城职住关系。城市建成区已基本相连,形成了完善的城际立体交通网络。公交化的跨城地铁使市场边界已不局限于行政边界。

" 随着产业发展格局和城市格局的变化,动态调整百城名单。" 保利发展有关人士强调。

城市基本面决定行业生命周期,峰值时代聚焦最优百城

保利发展也认为,中国已开始了以核心城市向外围扩展的 " 二次城市化 ",城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

展望未来,白皮书表示:随着公募Reits的开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存,平衡发展的新时代。行业逐渐形成一个符合“租购并举”,满足人民多层次和多样化需求的新生态,成为美好生活的同行者。

2 月 18 日,粤港澳大湾区规划落地;2 月 21 日,发改委提出,要打造若干有全球影响力的都市圈,遥相呼应着房企们的战略判断。

2.5亿高素质人口规模创国家纪录

这与万科的判断不谋而合。郁亮最新提出,万科巩固提升基本盘,是因为城市化进程还在进行,开发业务依然有很大的空间;未来 10 年,开发业务都将是万科的基本盘,支撑着主要的收入、利润和现金流。

长三角都市圈:资本高地,创新创意引领新发展

中西部核心城市也呈崛起之势。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起,承接了东部大量的高端制造业,形成具有自身特色的产业 " 名牌 "。

政治心脏,政策优势明显。京津冀都市圈历来是我国的政治中心,政策倾斜力度大。但反过来由于其行政色彩偏重,导致市场化程度不高。

楼市拐点已至?

粤港澳大湾区:高度市场化,创新驱动可持续发展

恒大也有类似的想法。去年底至今,恒大已经启动了数次降价营销,抢夺销售窗口期。

全国资金流向趋势亦印证了“南强北弱”的发展态势,从社会融资规模看,长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升,而除京津冀以外的广大北方区域,资金吸引力下降较为显着。

二次城市化的机会

中西部核心城市人口聚力显着拔升是重要例证。对比中西部典型省份省会与省内其他城市小学生人数增幅,发现:2010年以前,省会对省内人口吸引力并不显着,具体表现为小学生人数增减是同向变化的;2010年以后,省会城市人口吸引力明显提升,如成都小学生规模累计增幅近四成,而同期四川其他城市小学生规模仍处于负增长区间。

此外,人口和城市是驱动房地产的核心因素, 随着 " 二次城市化 " 的推进,城市群、都市圈崛起,人口向这里聚集,各个城市掀起了争夺高质量人口的热潮;越来越多的城市进入存量市场,城市运营成为房企竞争新赛道,在保持销售规模增长的同时,转型也将加快。

独具历史积淀,经济与教育基础雄厚。长三角既有港口优势,又腹地广阔,自古就是富庶之地。教育资源丰富,为知识经济发展打下了坚实的基础。

2012 年,在万科高级副总裁谭华杰主导的研究基础上,万科提出了楼市进入 " 白银时代 ",率先转型城市配套服务商。

近期关于人口危机的探讨,很多人将其归因于对生育的政策性限制,但其实世界上绝大多数国家没有限制人口,但全球生育率仍在不断下滑;这称为工业化生育率悖论,指随着经济发展,生育率是趋于下滑的。而随着工业化推进、经济高速发展,高等教育得以大规模推广,过去十年间,我国国民受教育程度显着提升,人口素质红利待爆发。

在追逐城市化机遇时,存量市场变得更加重要。买房必赚的炒房时代已经过去,房企也不得不形成经营创造价值的思维和行动,加之收益下行带动社会融资成本的理性回调,增量市场向存量市场轮转的脚步渐进。

城市串珠型分布,空间外溢尚待发力。跨城交通主要依赖高铁,上海、杭州、南京等核心城市内部仍有较多的可拓展用地,有效外溢不足。

据 21 世纪经济报道记者统计,目前排名前 50 的开发商一大半都已布局城市更新和旧改业务;房企在物业服务、长租公寓、商业地产、产业园区等领域的竞争也早开始。

中国人口增长率的高峰期已过,《国家人口发展规划:2016至2030》对于人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多,十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响,人口增长势能减弱”,2020年中国人口预计为14.2亿,2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿,而00后仅为1.6亿,人口总量进入高位区间,新生人口规模趋势性下滑已不可逆转,但人口内部结构性变化不可忽视。

与人口的流动、产业的变迁相匹配,房企的投资也在向城市群聚集。- 视觉中国

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