杠杆明显下降,碧桂园2018年销售领跑

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在杨国强致投资者的一封信中,作为碧桂园集团董事会主席,他如此写道,“宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平。”文末落笔处,粗体大字“行稳致远”分外显眼,这是2018年带给碧桂园的“成长”。

碧桂园于3月18日晚间披露了2018年业绩情况。报告显示,公司全年实现营收和归母净利润分别为3,790.8亿和346.2亿,分别同比增长67.1%和32.8%。

3月18日,在香港着名的望北楼,碧桂园控股有限公司公布了2018年业绩,不出所料,数据喜人,合同销售权益额约人民币5018.8亿元,同比增长31.25%,这家全球最大房企依旧领跑行业。

投行对业绩数据持偏乐观态度,招银国际和国信证券维持买入评级,花旗和申万宏源上调目标价。

财务稳健,销售领跑

业绩报告公布的第二天,公司股价高开后一路冲高,最终收涨2.91%,全年累计上涨达27.18%,大幅跑赢恒生指数。

业绩报告显示,2018年,碧桂园实现总营业收入约为3790.8亿元,同比增长67.1%;毛利润约1024.8亿元,同比增长74.3%;净利润约为485.4亿元,同比增长68.8%;股东应占利润约为346.2亿元,同比增长32.8%;股东应占核心净利润达341.3亿元,同比增长38.2%;基本每股盈利为1.61元,同比增长30.9%。

业绩报告显示:公司全年实现的归属于公司股东权益的合同销售金额约为5,018.8亿,销售面积约为5,416万平方米,分别同比增长31.25%和23.06%。交付物业所确认收入的平均售价约为每平方米8,550元,相比去年的7,863元有所提高。

一个值得房地产行业记录的历史是,2017年,“碧万恒”三大房企冲进5000亿,彼时,行业马太效应加剧,强者恒强,所有人都在期待“碧万恒”的销售额能达到怎样的高位。

在全市场担心房地产调控政策收紧、房企杠杆率过高的背景下,碧桂园却实现了杠杆率的降低,具体表现在净借贷率下降、现金流持续为正、销售回款良好以及账上现金充足等方面。

在碧桂园的2018年业绩会上,碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌在发布业绩报告时,用了“销售领跑”形容碧桂园的业绩。截至2018年12月31日,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%。

与此同时,碧桂园还未雨绸缪,加速高端人才的引进和新兴产业的布局,并确立了房地产、机器人和农业这三大未来重点发展产业。

与以往不同的是,碧桂园此次并未公布全口径销售金额,也就是流量金额。克而瑞研究中心数据显示,2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元,同比增长32%?数据同时显示,万科、恒大的流量金额分别为6069.5、 5513.4亿元,对比之下,碧桂园仍是第一。

站在当下这个时点,碧桂园面临着怎样的机遇与挑战?

自2018年7月起,碧桂园便不再公布全口径销售数据,而只公布权益金额,而权益额并不包括碧桂园与其他房企合作开发的项目销售额。近几年,房企之间的合作开发已成为普遍现象,一家上市企业相关负责人告诉AI财经社,“行业前20强的房企们,基本都是和其他企业合作项目,有的企业销售额增长很快,但是很多都是权益额。”

业绩维持高增长,净利润逼近350亿关口

上述数据显示,碧桂园仅权益额便在5000亿之上,这个数字甚至高于大多数企业的流量金额。

碧桂园的业务遍布了中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1,156个县/镇区,是行业内布局最广泛的企业,这也就意味着公司参与了整个中国的城镇化建设。

规模发展,净借贷比走低

历史财务数据显示:自2015年营收突破1000亿以来,碧桂园的营收基本上每年都会新上一个台阶。2016年营收突破1500亿;2017年突破2000亿;2018年更是来到了近4000亿。与之相对应的,碧桂园在2015年的归母净利润尚且不足100亿人民币,只过了三年,其2018年的归母净利润便逼近350亿关口。

销售领跑的同时,碧桂园的财务很健康,这体现在规模与负债的平衡上。

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2018年,碧桂园全年房地产权益销售现金回笼约人民币4557.9亿元,权益销售回款率高达91%。得益于销售回款额的大幅度增加,碧桂园截至去年末的净经营性现金流连续第三年为正。

2018年,碧桂园实现的毛利率和净利率分别为27.03%和12.74%。对比历史上的数据可以看到,毛利率和净利率水平仍然维持着2015年以来的上升趋势,分别从2015年的20.19%和8.58%上升到了2018年的27.03%和12.74%。

反观行业其他房企的净经营性现金流,不乏大型房企这一数值为负的情况,原因多是发展扩张。房地产行业的市场蛋糕在变小,开发商对规模的渴望愈发强烈,但是规模发展和现金流的关系较难平衡,常常顾此失彼。碧桂园在成为龙头房企的同时,净经营性现金流连续三年为正,其对财务的内控能力不言而喻,而这一特点也将继续支撑着碧桂园稳步发展。

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由于结转周期较长,对于以住宅开发为主业的房企而言,报表确认的营收和净利润有一定的滞后性。合同销售额尤其是权益销售金额变动的参考价值更大。

(图为碧桂园2018年业绩发布会现场,从左到右依次为碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君、集团董事会主席杨国强、集团党委书记兼集团总裁莫斌、集团常务副总裁程光煜))

销售金额超5,000亿,土地储备充足

自2016年,金融监管趋严,融资渠道收窄,融资难度亦加大,开发商融资趋严,而房地产属于资金密集型企业,开发商大多举债发展。碧桂园较快的回款速度使得其现金较为充足,对外部融资的依赖相对下降,行业优势明显。

信披数据显示:碧桂园在2018年实现权益销售金额约为5,018.8亿人民币,实现合同销售面积约5,416万平方米,分别同比增长了31.25%和23.06%。

根据克而瑞地产研究的数据,2017年主要上市房企加权平均净借贷比率上升为91.09%,较2016年增加了16.19个百分点,行业平均借贷比率呈上升趋势。

上市房企披露合同销售额通常有两个口径:一个是全口径的销售额,其中包含了所有并表项目的销售数据;一个是权益销售额,按照公司所拥有的实际权益来统计销售金额。一般来说,由于全口径销售额中合并了少数股东权益对应的销售份额,其数据往往明显大于权益销售额。两个数据都具有一定参考价值,但权益销售额由于过滤掉了少数股东权益对应销售额的影响,因此含金量更高。

碧桂园净借贷比率仅为49.6%,同比下降7.3个百分点。高规模与低负债如鱼和熊掌,向来难兼得。碧桂园近几年的发展速度惊人,与此同时,碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%。

碧桂园、万科和恒大,作为销售规模最大的TOP3房企,通常被相提并论,长期占据销售额前三位置。自2018年7月起,碧桂园仅公布含金量更高的权益销售数据,不再公布全口径销售数据。可供参考的是,第三方统计机构克而瑞数据显示,2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元,同比增长32%?

接近碧桂园的业内人士表示,“你很难看到一家企业把规模发展和负债情况平衡的很好,从财务数据上看,碧桂园虽然发展快速,这几年冲到‘老大’的位置,但它的财务很健康。”

第三方统计的碧桂园全口径销售额增幅与信披的权益销售金额增幅一致,从侧面印证数据准确性较高。根据信披数据计算,2018年碧桂园的合同销售额同比增幅快于万科和恒大。

数据显示,碧桂园截至2018年末的有息负债总额为3284.75亿,其中需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿,占总有息负债之38.4%,其余61.6%均为一年期以上长期负债。 公司账面上2425亿的现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达1.92倍,偿债压力较轻。

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碧桂园手中有着充足的现金。年报显示,截至12月31日,公司账面拥有现金余额2425.4亿,另有约3017亿银行授信额度尚未使用。

市场对于碧桂园较为乐观的预期,很大程度上源于房地产企业的销售和结算会有一个时间差,预期2018年超5,000亿的销售规模在一定程度上保证了公司未来1-2年报表确认营业收入。

大象起舞,发展可期

进入2019年以来,碧桂园仍然保持着强劲的销售。根据第三方研究机构克而瑞的统计,碧桂园在2019年前两个月的操盘金额和操盘面积分别达到了997.5亿和1,058.3万平方米,两者都位居行业第一。

大象起舞的年代,碧桂园的未来发展仍有着巨大的想象空间。

如果说销售金额讲的是已经发生的销售,那么土地储备就代表着未来的销售潜力。根据碧桂园披露的数据,截至2018年底,公司在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米,其中未售权益可售货值约1.7万亿,这就为公司未来几年的发展提供了保障。值得一提的是,碧桂园在粤港澳大湾区的权益可售资源达到了3,721.2亿元,可售建筑面积约为2,544.5万平方米。

截至2018年底, 碧桂园不含增值税的已售未结资源为6627亿元,毫无疑问,这为碧桂园2019年的收入提供了保障。

不过,在如今房地产调控持续进行、国内经济增长放缓的宏观背景下,公司主动控制了拿新地的节奏,希望以更审慎、务实的策略补充优质土地储备、优化项目区位布局,针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合。

此外,碧桂园手握大量土储,截至2018年12月31日,碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米,其中未售权益可售货值约1.7万亿元,

风险防控:稳步降杠杆

碧桂园的项目遍布中国内地几乎所有省份。截至2018年年底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2148个,分布于31个省/自治区/直辖市的269个地级市,总计覆盖1156个区/县。2018年获取的土地中,目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。

除了营收、利润以及销售的增长,各风险指标的改善也是碧桂园2018年的重点任务之一。从业绩报告披露的结果来看,这一任务得到了很好的完成。

除了地产,碧桂园早已将触角伸向产业发展方面。和恒大、万科相同,这家巨头企业试图成为“百年老店”,它的发展方向是农业和机器人产业。有趣的是,业内对碧桂园的机器人产业关注度极高,杨国强更是多次在公开场合提及这一产业。

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