成都房价会在未来3年内涨到3W一平吗,落户限制

Q1.

在楼市火爆,人人都想赶紧入市分一杯羹的时候,其实楼市已经悄然的变天了,也逐渐迎来了房价上涨的完结。接下来就从政策环境,市场供应,市场需求,金融环境和房地产税五个方面来看一看房价上涨为什么会完结。

网友我是小白:最近媒体上经常说的,到底是房地产税,还是房产税?二者之间有什么区别?

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丁祖昱:房地产税是一种国际通行的税种,属于保有税范畴。未来推出的房地产税是将房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税合并成一个新税种。因此,房地产税可以说是房产税的升级版。

政策环境

理论上,房地产税应是一个完整的税收体系,其征收对象包括“房产”和“地产”,它是典型经济体地方财政收入的重要来源,但对调节房地产市场作用有限。而房产税的征税对象是“房产”,是按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

“房住不炒,租售并举”在今年的大会上被重申,并且作为未来房地产市场发展的指导思想,围绕这个中心思想,各种楼市调控政策相继出台或即将推出,再配合以往调控政策的持续调控,可以说在政策环境上楼市迎来了大利空。成都楼市目前已经是“三限”状态,既限购、限售和限价,限购指不管买新房还是二手房必须满足相应的购房资格;限售指不管购入新房还是二手房必须达到规定年限后才能出售;限价指房管部门对新房价格进行限定,控制新房价格虚高,不过二手房价格不受限制。由于二手房不在限价范围内,加上限价使得新房供应量急剧减少,促使成都二手房市场从7月开始火爆异常,当然这也是政策出台的目的之一,去库存,去空置,去杠杆。在这个时期也是楼市投资者最好的离场机会,但不少人却觉得楼市前面几次都是越限越涨,所以已经不相信政府的调控决心和手段,依然疯狂入市。有这种想法是可怕的,狼来了的故事大家应该都听过,喊了几次狼来了,狼真的来了却不信了,结果就只能羊入狼口了。

目前,我国的房地产税正处于稳步推进阶段,尚未立法。而房产税自1986年9月起一直在我国征收,只对经营性房产征税,对个人所有非营业用的房产免征房产税。

新房市场因为限价,就算全款也一房难求,这种状态是不可持续的,是一种假象而已,目的只是为了去二手房库存和杠杆,当二手房库存降到一定数量,新房市场就会逐渐打开购房通道,比如最近成都房管部门出台的摇号购房政策,不用全款都能公平摇号买新房,这已经是一个重要的信号了。

Q2.

再看看房屋租赁市场,目前,房地产开发商、银行、非地产行业国有资本、非地产行业民营资本、农村集体经济组织等未来租赁市场的供应端主体都已经开始着手进入房屋租赁市场,未来房屋租赁市场的轮廓也逐渐清晰。有人会觉得,发展房屋租赁市场,租房的人多了,加上房产税会转嫁的租房者身上,房租必然会上涨,到时候租赁市场又是一番炒作,普通刚需又要背锅,其实这种情况出现的可能性很小。理由有三个,首先,虽然租赁市场的需求端增加了需求量,但供应端同时增加了数量庞大的供应。其次,进入租赁市场的资本有国资的参与,国资参与的目的说控制市场有些过了,算是引导市场吧,既然国资参与,首要目的必然不是追求利润。再则,租赁市场的土地供应是来自于农村集体土地,农村集体土地流转费用较低,集体土地从一亩产值几万元到一亩产值几十万元,农村集体经济组织也是很乐意的。

网友天蓝海蓝:最近,石家庄全面放开城区、城镇落户限制,实现“零门槛”落户,而且2019年以来,已有海口、广州、大连、常州、西安、南京等城市发布了落户新政,丁总您对此怎么看?

目前房屋租赁市场主要是私人房源或者民营资本参与,租金定价权在房东手上,但国有资本参与后,当市场占有率达到一定比例后,租金定价权就不完全在逐利的房东手上了。相信在监管部门的引导下,未来房屋租赁市场必然能够健康的发展。

丁祖昱:2019年以来,海口、西安、南京等多城纷纷调降人才落户门槛,涉及放宽人才落户的年龄限制,取消购房入户的面积限制,降低落户的社保缴纳门槛等。究其原因主要有以下两点:其一,随着刘易斯拐点的到来,我国人口红利正逐渐消失,人口老龄化问题愈加严重。其二,当前中国经济依旧面临较大下行压力,传统三驾马车渐显疲态,新的经济增长点尚在培育过程中,短期内实难形成规模效益。因此,抢人大战本意在于吸引更多高素质人才落户就业,调整优化产业结构,助推城市经济平稳向好发展。

市场供应

表面上看,新晋落户人才随即取得购房资格,可以局部松绑限购,进而刺激居民住房消费。不过,当下房地产市场已然步入调整期,而在买涨不买跌的心理作用下,市场观望情绪愈加浓重。人才新政对楼市利好程度有限,尤其是对城市房价的拉动力将明显减弱。2019年城市分化行情恐将延续,受益于调控政策有望微调放松,一二线城市成交量将筑底企稳,但三四线城市依旧面临较大的调整压力。

今年10月11日,成都市发布了《加快推进我市成品住宅发展的实施意见》,《意见》要求,到2022年底,全成都市只卖成品房,成品房不是精装房,但成品房是完成了硬装的房子,这样开发商建安成本会增加,未来新房价格必然会上涨。说到这里可能很多人会觉得,房价既然要涨,这不是与前面说的政策环境违背了么?其实是不违背的。10月13日,成都市规划局通过官网正式发布《成都市城市规划管理技术规定》,《规定》要求,城市核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5。而新规发布以前成都市二环内不少中高端楼盘的容积率是4.0,甚至部分楼盘容积率高达5.0。

Q3.

容积率指的是建筑面积与土地面积的比值,容积率越高,在同样一块土地面积上修的房子就越多,简单来说就是容积率为2.0的土地,能修的房子只有容积率4.0土地的一半。土地容积率的规定给房地产市场划开了一条分界线,容积率2.5以下的房子和2.5以上的房子已经没有了价格的可比性,高容积率的二手房房价已经有了天花板。

网友海阔天空:丁老师,在天津买房,预算100万,两个方向。一个是买南开的老破小一居,中等以上学区,另一个思路是买个团泊湖区域两居新房。请问该如何选择,求指导。

未来低容积率新房的价格肯定会很高,从《规定》发布后成都土地成交楼面价就能看出,部分容积率为2.0的土地,楼面价已经接近了当前一些二手房的单价,除了地价的上涨,前面提到的成品房要求,以及智能建筑、环保建筑等概念的加持,未来低容积率新房价格可见一斑,2017年成都房地产的确是迎来变革的一年。为什么未来新房价格要抬高到那么贵呢?重要目的之一是为了分化楼市的消费层级,让高收入人群和改善需求人群不与普通老百姓抢房。这一观点从11月15日成都市发布的《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》中得到了确认,规划中明确说到,引导首套房购房者购买存量二手房,也就是高容积率房子,支持改善需求购房者购买新房,也就是低容积率的房子。消费层级的划分,也是为未来征收房产税做好铺垫。

丁祖昱:如果预算在100万,想在南开中等以上学区购买老破小二手房,这个预算会不足,一般都会超过100万,基本在120万-150万,其次这个投资预算在团泊可考虑的新房还可以,整体区域发展潜力足,区域市政配套、生活配套等都在发展中,短期内不会看到有大的预期涨幅,还是以稳为主,2019年天津楼市开年有新的变化,建议多看看房子,投资新房看区域长远发展规划及人口吸纳能力再做出合理判断为好。

市场需求

Q4.

2017年7月6日,国家统计局发布了一组数据,2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。这个数据肯定还不包括小产权房和部队用房面积,因为小产权是不受法律保护的,也是不被国家承认的,部队用房涉及军事机密,必然也不会被统计。就算以人均36.6平方米来看,也就是说一个三口之家,平均住房面积已经达到了110平米,这个数据说明了什么?说明了我国的已建住房面积已经足够满足全民需求,解决住房问题工作的重心已经从如何建更多的房,转变为了如何让普通老百姓拥有住房,也就是房地产从增量房时代来到了存量房时代。成都虽然未来五年的人均住房建筑面积目标是45平方米,但这个数据是平均值,贡献这个数据的是未来低容积率的高端房产。或许有人会质疑,中国的城镇化进程还没有结束,并且二胎政策放开后,城市人口还会快速的增长,对住房的需求还会继续的上升。

网友大哥v给:老师,请问从居住角度来看,海口和珠海哪座城市更好点啊?

先说一说城镇化进程,根据国家统计局2016统计数据,2016年年末,全国常住人口城镇化率为57.35%,中国的城镇化目标是到2030年达到70%,也就是说全国城镇化还有13%的进程空间,如果以14亿记全国总人口,也就是说未来还有1亿8千万的人口要进入城镇,如果把这些人平均分配给全国70个大中城市,那到2030年平均每个城市也就增加256万人,但全国何止70个城市,如果为了发展一个城市,而让另一个城市变成空城,这可能么?

丁祖昱:衡量一个城市的宜居竞争力,需要从生态环境、健康指数、城市安全指数、生活便利指数、生活舒适指数、经济富裕度、社会文明指数、城市美誉度等维度去衡量。珠海和海口一直排在全国宜居城市榜靠前位置,都是适合居住的城市。但相对而言,珠海离香港、澳门、深圳、广州都比较近,交通方便。再加上港珠澳大桥开通、粤港澳大湾区新规划的出台等利好消息,对珠海都有着深远影响。

再说一下二胎政策,据国家统计局统计数据,二胎政策放开前的2015年全国新增人口1655万,二胎政策放开后的2016年,全国新增人口1786万,2017年根据前8月新增人口数据预测2017年新增人口1743万(以上新增人口均未减去死亡人口数量,每年死亡人口数量基本一致)。从以上数据可以看出,二胎政策放开后,人口的增长其实是并不明显的。并且随着老龄化日益严重,年轻人结婚成本和生育成本过高,我国的人口增长情况不会太乐观。

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再加上未来房屋租赁市场的发展,未来居住成本必然会稳定下来,当购房者有了更多的选择,购房的需求必然减少。

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