开闸放水,新增添贷款仍流向楼房买卖市场

文丨魔都财观的观观

如果问影响买房计划的主要因素有哪些,除了脱口而出的房价以外,很多人肯定还会说房贷,往大了说就是信贷政策。众所周知,我国的房地产是政策市场,而信贷政策则在其中起着举足轻重的作用,已经成为房地产走向的晴雨表。对于购房者来说,贷款利率的高低以及放款周期的长短都是影响买房的重要因素;而对于房企来说,信贷政策的变动直接关乎到融资渠道以及成本的大小。那么,过去一年的房贷情况如何呢?未来信贷政策又会怎样影响房价呢?

大家都知道我是金融背景,并非地产从业人员的我,是因为自己喜欢买房才开始写房产文章。

近期,各大上市银行先后公布了2018年年报,根据中工农建邮交等六家银行的年报来看,2018年新增贷款及垫款共计5.13万亿元,其中,个人贷款共计3.12万亿,占新增贷款总额的60.8%。在个人贷款当中,个人住房贷款额度共计2.53万亿,占个人贷款总额的81%,占新增贷款总额的49.3%。说得通俗一点,从这组数据不难看出,在过去一年当中,有一半的银行贷款是房贷,而且在个人贷款当中,超过八成都是用来买房。那么,面临严厉的楼市调控,房贷占比为何还如此之高呢?

虽然我们这个号讲了很多落地的实操细节,但其实我自己是非常关注更宏观一点的金融周期的。

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也许是因为自己有好几次都买在短期顶部,被房价回撤套牢过的我,格外关注当下楼市处在哪个阶段。

在笔者看来,房贷占比如此之高,是受多种因素的影响。首先,房贷利率出现了下调,一定程度上降低了买房的成本,随着房价预期趋于稳定,市场潜在的住房需求依然保持旺盛。其次,严厉的楼市调控,炒房客已纷纷离场,在政策的呵护下,各大银行不断加大了对自主购房需求的支持力度,一定程度上也激发了购房的积极性。第三,这是由按揭贷款的性质决定的,它一直都是银行的优质资产,与其他形式相比,产生不良贷款的概率较低。

澳门威斯尼斯人娱乐网 ,只有弄明白大方向是上是下,才敢下重注,放手干。否则就算是碰运气撞对了,也会因为当初没有用足力而留下遗憾。有过买房经验的朋友,应该都会有这样的感觉。

不过,笔者发现,虽然房贷占比较高,但是与以往相比,六大行住房贷款增速则出现了下滑。2016年,六大行个人住房贷款增速大约维持在30%的水平,到了2017年增速则在20%左右,而去年同比增长速度普遍不到20%,中建交三大行甚至不到15%。换言之,虽然去年房贷比例并不低,新增贷款的一半都流向了房地产,但通过最近几年的纵向比较来看,个人住房贷款的增速是不断下滑的态势。那么,六大行的年报以及这些数据的变化,传递出哪些市场信号呢?

我一直说买房要有节奏感,其实就是你要在合适的时间,做合适的事情。

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今天和大家聊聊我的一些经验。

第一,房产依然是普通家庭重要的资产配置形式,而且也是保值升值的稳定渠道。从六大行年报数据来看,个人住房贷款额度占个人贷款总额的81%,占全部新增贷款总额的49.3%,这说明了什么呢?在经历了两年多的房地产调控以后,在防止房价大起大落的调控目标下,人们对房价走向的预期逐步稳定。在这个基础之上,笔者认为,对于普通工薪家庭来说,房产依然是目前可以找到的资产保值升值的稳定手段。根据统计,目前房产已经占据了工薪家庭资产比例的七成,这就是一笔无形的财富。

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第二,差异化的房产信贷政策正在落地,支持自住性购房需求的信贷氛围正在形成。去年,新增贷款的一半都是房贷,在笔者看来,在遏制投机炒房的调控背景下,这部分贷款可能基本都是自主性购房需求,而且六大行在年报中均提及了要支持自主性购房需求。笔者认为,差别化的信贷政策会是未来的一个趋势,即按揭贷款主要用于支持首套房或者改善等自主性需求,对投机性甚至投资性购房会有严格管控,而且房贷利率也会适当下调,从而逐步形成有利于合理性购房需求的信贷氛围。

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首先,我的意思并不是让大家像股神那样追涨杀跌,说实话房子这么差的流动性,的确也做不到高抛低吸。

第三,在防范风险的背景下,稳杠杆还会继续,房地产仍然是政策监管的重点对象。虽然房贷占新增贷款的比例较高,但是最近三年的增速则是下滑的,这与两三年来的严厉的调控政策紧密相关。今年2月份,银保监会副主席王兆星曾表示,2019年仍然会紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款实行审慎的贷款标准。在笔者看来,在防范金融风险的大背景下,稳步去杠杆还会继续,这意味着房地产仍然会是政策监管的重点对象,不过主要还是对投机等非合理性贷款需求的监管。

我想说的是,大家至少心里要有个数,接下来一、二年,房价到底是会涨还是会回撤。

第四,房企融资环境趋于改善,房贷资金流入楼市有利于改善现金流吃紧的情况。楼市调控这两年多,不少房企都面临着现金流吃紧的情况,从去年年底以来,房企融资环境就有了改善的迹象,在刚刚过去的3月份,40家上市房企共完成融资1024.2亿元,环比上涨85.25%,这是继2017年11月之后,再次跨过了千亿门槛。在笔者看来,随着偿债高峰期的来看,除了融资,占据一半比例的按揭贷款流入了楼市,一定程度上也有利于改善房企现金流吃紧的情况。

如果你在楼市里经历过一、二个完整周期,就会明白这个并没有什么特别难的。因为拉长到一年以上的趋势,反而是容易识别。

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而房价涨跌的秘密,全部都藏在每个月公布的金融数据里,特别是数据背后的政策里。

对于2019年的房地产,中原地产首席分析师张大伟表示,从过去十几年的调控来看,最核心的政策就是信贷,只要今年信贷政策不出现明显变动,其他的宽松信号,对楼市的影响都有限。在笔者看来,目前松紧适度的信贷政策既可防止房价反弹,也可防止房价下跌,从而促进房价稳定,这将是贯穿今年楼市的大趋势。所以,对购房者而言,什么时候考虑买房都不会晚,但无论选择什么时候,都不要盲目跟进,应该量力而行,因为未来的住房选择可能会越来越多。

每个月的10号到15号,央行都会在官方网站公布上个月的金融数据。我们平时聊天吹牛说的大放水和印钞机,素材都来自于央行公告里的那些个指标。

上周公布的央行数据,按照新闻里的说法,让分析师“目瞪口呆”。

统计数字是真心不错。

我们最关心的指标是广义货币供应量,也就是社会上所有钞票的总和。之所以那么看重M2,是因为过去十二年M2上涨了6倍左右,而同期上海的房价也上涨了6倍。我相信这不仅仅是巧合。M2从某种意义上来说,等同于房价上涨的潜力。

今年3月的M2同比增速,是8.6%,本来的预期是8.2%。我拉了一下最近一年的数据,这个增速刚好创了近一年的新高。

货币供应增速超过预期,意味着印钞速度在加快,对楼市是绝对的好消息。

再结合3月份,领头羊城市上海、北京二手房成交量暴涨,让人对今年的楼市浮想联翩。

现在经过这么多数据交叉验证,终于证明了我的判断:

3月一线楼市率先见底,确定无误了。

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兴奋之余,再往下细看,会发现资金面只是好转,但没有好到暴击。

虽然M2增速变快,但你说它飞到天上去,还差得好远。

十年前2009年大牛市的时候,M2货币同比增速是25%。五年前这一轮大牛市起步时M2增速是13%。

现在只有可怜的8%。每隔五年,货币增速就下一个台阶。

但想想这个也是合理现象。

因为经过这么多年的货币宽松,社会上的钱实在太多了。现在的M2达到了189万亿,远远超过GDP的90万亿。

也就是说,社会上生产出的每一个商品,都有两倍的钱在追逐。

来讲讲一个直观点的感受吧。我每次线下茶话会,大概都能碰到买2000万级别房产的土豪,绝不浮夸,态度诚恳如刚需上车一般。

一开始遇到这种,我还有些吃惊,当然还是要故作镇静,面不改色的淡然指导。次数多了之后,我也就习惯了。只不过常来常往的土豪拜访,还是会让我感叹,市场上的钱太多了。

说实话,以现在这样的大货币体量,M2增速能够超过12%,那就算是大放水了,足以迎来一轮像样级别的房产牛市。

我也会翻看美国、日本的经济史,发现伴随着发达国家房产大牛市的,无一例外都是货币宽松。货币宽松之路好像时代前进的车轮一样,一旦启动就不下来。只不过速度时快时慢,坐在车轮上面的你要有耐心,等待轮子快起来的那一刻。

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M2是观察楼市趋势有用的指标。

经过这几轮房产大牛市的熏陶,很多人也都学会看M2指标,并尝试用它来指导买房。

但从我的实操经验来看,M2增速可以用来判断牛熊确立,但说用来买房那还是不行的。

因为M2指标变化迟钝,迟钝到足够让你错过牛市。

我从2012年开始跟踪M2,我的感觉是,M2每个月总是上下摆动,波动很小。每月千分之几的振幅,很难和动辄10%上下的房价产生很大联系。

下图是过去5年的M2增速指标。可以看出,大部分时间,在相邻的几个月M2都是相差不大的。即便是2015年个别月份M2增速突然变快,也联想不到那一年澜壮阔房价翻倍的大牛市。

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M2是一个很鸡肋的指标,你可以用它来解释房价为什么暴涨,但你没法用它来做实战预测。

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