今年19个高价地项目发售,定价合理跑量才快

在调整备案价方面,备案价格下调是市场的常态。记者发现,上周共有位于茶山、黄江、石碣、厚街等多个楼盘进行备案价格调整,个盘价格调整幅度达到7%~13%;从经过调整后的备案价格来看,定价普遍较早前楼盘定价有明显回落,个别楼盘定价甚至低于当前区域平均价格水平,显示出房企急于出货心态明显,而购房者也可以从中选择到性价比更高的房子。

■调查员观察

高价地项目亮相

据东莞装修网了解,东莞低价楼盘抢跑“金九银十”尽管在低价促销的刺激下,个别楼盘开盘便取得了不错的销售率,内人士表示,目前市场下行趋势并未改变,在大量新货入市进入“战场”、而人气并没有明显回升的情况下,“金九银十”市场形势仍然严峻。

东莞中原战略研究中心对此表示,2019年至2021年是开发商的偿债高峰,开发商资金回笼压力巨大,这将促使很多品牌开发商不能再观望,要加快动工,高价地项目也会被逼入市,甚至会通过降首付、降价等各种手段出货。

据东莞装修网了解,东莞某战略研究中心统计,这21个项目共供应4493套房,供应面积为47.7万平方米,整体备案均价约在19023元/平方米左右,洋房备案价在1万~2.6万元/平方米之间。调查员发现,中央城区楼盘备案价约在2.1万元/平方米左右,城区周边镇的楼盘备案价在1.4万元/平方米左右,桥头等东部片区楼盘备案价在1万~1.2万元/平方米之间。有的同区域楼盘之间备案价格差距在4000元/平方米左右。

不过,由于这些高价地楼面地价与当前区域房价接近,未来销售压力也将非常大,高价地项目要卖出高价并非易事。从东莞市发改局发布的2018年11月至2019年4月东莞新建商品住宅网上签约销售价格来看,在19个项目中,约有13个项目楼面地价接近当前所在区域的签约均价,个别项目楼面地价甚至超过当前的房价水平,显然销售的压力巨大。

据东莞某战略研究中心统计,8月,位于黄江的中泰峰境洋房签约169套,签约面积1.65万平方米,成功进入8月洋房签约金额排行榜的前十名。最引人关注的是,该楼盘签约均价约为1.5万元/平方米,在黄江镇其他楼盘叫价2万元/平方米的情况下,该楼盘的定价远低于区域价5000元/平方米左右。

2018年中国房地产行业迎来了债券到期的高峰;除了房企信用债外,全国房企的其他有息负债,也将在2019年-2021年未来三年间集中兑付,这将逼迫着各地高价地项目入市。据东莞中原战略研究中心统计数据显示,今年东莞推货的项目中,高价地项目占总项目量的12%,预计将有19个高价地项目进入市场或加推新品。

定价合理跑量才快

高价地在保本线上挣扎

楼市进入“寡头”时代

记者由东莞市住建局官方网站看到,从4月25日开始,近20个楼盘取得预售许可证。新取得预售证的楼盘有东坑的时代豪庭住宅楼、寮步的御珑庭住宅楼、大朗润地松朗花园商业、住宅楼;大朗碧桂园名座广场商业、办公楼;塘厦御城花园住宅楼;南城城市财富公馆住宅楼、南城中世和发大厦;寮步珑远翠珑湾花园商业楼、石排泷璟花园住宅楼;莞城丰华广场;道滘碧桂园;虎门汇景湖畔华庭;石碣碧桂园明珠公馆、清溪华桂园、保利香槟花园、金地湖岸风华公馆、茶山的鲁能铂悦花园等近20个楼盘。

中惠悦湾率先开盘,定价约为1.3万~1.4万元/平方米;碧桂园珑远紫宸府货量大,一次推出800多套洋房,签约均价不到1.3万元/平方米;中熙玖颂江湾也将于9月正式入市,备案价约为1.45万元/平方米。

2016年是东莞高价地密集出现的年份,2019年则是高价地项目集中入市的年份。随着开发节奏和入市节点的到来,今年东莞将有19个高价地项目入市或加推新品,这对东莞的房价有一定的影响,部分区域或现房价平稳上升。

东莞某战略研究中心认为,从楼盘供应情况来看,大石龙板块的石碣、茶山和石排将会成为市场关注的热点,有多个全新项目入市。不过,茶山和石排高价地项目入市,其备案价仍然居高,会带来一定的出货压力。

其中最引人关注的是位于茶山横江村高价地项目鲁能铂悦花园,该楼盘此次取得预售证的是7号楼商业、办公楼物业,预计其首批推出的是4.5米层高特色loft公寓、6米层高创新商墅产品。记者了解到,鲁能铂悦花园为鲁能地产于2016年9月在东莞茶山以143119万元总价拍下的一宗高价地,拍地溢价率高达506%,拍地不久就迎来了东莞楼市限购;之后一直处于开发待售状态,在蛰伏了近三年后,该项目终于取得预售证,即将正式进入市场。

此外,品牌房企进入大混战,他们短兵相接,楼盘多的房企在成交金额上也占据优势。

旧盘备案价最高下调13%

八新盘将上市 主推刚需户型

东莞中原介绍,高价地项目大多为近两年拿地的品牌房企开发项目,反映出品牌房企的资金回笼压力大,入市节奏加快。记者了解到,预计今年入市的高价地项目(楼面地价在所在区域当中属于高位的项目)分别有茶山的鲁能公馆(备案名鲁能铂悦花园)、樟木头的北大资源公馆1898、大朗的万科金地天空之城、东城中海莞府(备案名中海天钻名苑)、寮步珑远翠珑湾花园、麻涌的招商雍华府、桥头保利香槟颂、沙田的香缤雍景园、石排的旭辉江山墅、黄江融创公园首府、中堂卓越浅水湾、常平颐安云玺花园、大岭山碧桂园公园壹号、凤岗万科联合体项目、虎门万科滨海大都会、南城万科翡翠东望和清溪金茂墅、东坑的金地东坑项目、华润企石公元九里等。高价地入市项目之多,在近几年楼市当中实属罕见。

图片 1

上月底开始,东莞有近20个项目取得预售证,其中高价地项目亮相引人关注,高价地入市会推高东莞房价吗?从近期房价备案情况来看,目前新盘首次备案价略高于均价水平,而旧盘则下调备案价格,最高下调幅度达到13%。

品牌房企的楼盘数量占据东莞半壁江山,成交金额前十名房企的市场占有率更是超过五成。不过,在同样是品牌房企开发、以刚需自住户型为主、地理位置相似的情况下,楼盘数量多的房企回笼资金快,价格低的楼盘能够先跑先赢,品牌房企大混战将继续在“金九银十”楼市出现。下面就和东莞装修网了解一下具体内容吧!

业内人士表示,房企进入还债高峰期,逼迫高价地项目加快步伐入市,但同时楼市调控政策仍严厉,市场尚未全面回暖,高价地项目要卖出高价仍然需要较长时间,因此高价地项目入市或出现降价、低首付等现象,未来东莞房价稳定,波动较小。

单从8月东莞市商品房签约金额前十名来看,碧桂园、万科也抢占了46%的市场份额。某大数据统计,8月碧桂园以39.3亿元成为销售冠军,占据市场34%的份额;其次是万科签约金额13.6亿元,市场份额为12%。两家房企占市场46%的份额,前十名成交面积的市场占有率则为62%。可见,楼市“寡头”现象十分严重。

后市:房价平稳波动小

某大数据统计显示,今年1~8月,在东莞商品房签约金额前十名房企中,碧桂园以约168.7亿元排名第一,万科以125.8亿元排名第二,二者签约总金额近300亿元,占据市场份额的39.8%。

回笼资金偿债压力大 高价地项目被逼入市 或出现降首付、降价

据东莞某地产战略研究中心介绍,碧桂园第三季度的成交金额有望冲刺200亿元,因此碧桂园将会继续加大项目的出货力度。为了能够获得好的成绩,碧桂园、万科、时代、卓越、金地等品牌开发商都积极备战“金九银十”,抓住旺季跑量出货。

本文由澳门威斯尼斯人娱乐网发布于澳门威斯尼斯人娱乐网,转载请注明出处:今年19个高价地项目发售,定价合理跑量才快