开采商拼命挤进大湾区,的房企竞逐

图片 1

房企进入年报季,除了利润和业绩,今年提的最多的就是粤港澳大湾区。

中房智库研究员 付珊珊 | 文

碧桂园的土储不说二三线了,直接甩出一整页 PPT 炫耀自己在大湾区有 3700 多亿的权益可售资源;招商蛇口在年报里提了五六次大湾区,直接把湾区储备归为企业核心竞争力;富力、雅居乐、龙光的管理层在业绩会上也没绕开大湾区,隔三差五就蹦出几个粤港澳的金句;就连大悦城、中骏、宝龙等以往没怎么跟粤港澳扯上关系的,也不忘赶上潮流,频频表态「看好大湾区」……

今年2月18日,国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,根据纲要,广东省九个城市(广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆)以及香港、澳门两个特别行政区纳入发展规划,这标志着一个国际一流的湾区和世界级城市群正逐渐显现。受益于政策利好,粤港澳大湾区交通、人口、产业、经济将迎来快速发展期,随着资源和人口的进一步汇集,房地产行业将迎来巨大的发展空间,城市之间和房企之间的新一轮竞逐已经展开。

2017 年粤九城商品房一共卖了 1.5 万亿,然而到 2018 年底,湾区土储排名 TOP10 的开发商在粤港澳就已经囤了 1.8 亿平方米的地,储备货值突破 3 万亿。

从城市房地产投资潜力看,“粤九城”中广州、深圳两个一线城市作为房企全国化布局的重要区域,投资价值持续看好,但房价已涨至高位,竞争激烈;佛山、东莞、惠州等城市在辐射效应下,近年来也成为投资热点区域,楼市地市升温明显;相比之下,珠海、中山、江门和肇庆发展较缓,洼地效应和未来投资价值逐步显现。

图片 2

从房企布局来看,三类房企已经完成或正在抢滩布局粤港澳大湾区。第一类是以碧桂园、恒大、保利等龙头企业为代表的老牌粤系房企,其中碧桂园、恒大2018年在大湾区的总土地储备面积和货值分别位居第一位和第二位,而保利发展自2018年以来在大湾区土地市场已经斥资近1500亿元拿地;第二类是以龙光地产、佳兆业、雅居乐等中小型房企为代表的本土深耕房企,其中龙光地产2018年以来在大湾区拿地货值达到755.41亿元,仅次于保利发展;第三类是以融创、世茂房地产、新力、美的置业等为代表的外来房企,它们在全国化推动下,频频在广深佛等地落子。

图:数据来自克而瑞研究中心

━━━━

TOP10 里不光有规模房企碧万恒和中保招,也有龙光、佳兆业等早就盘踞在这里的区域性房企。站在风口上的粤港澳,谁都想分一杯羹。在榜单之外,融创、龙湖、世茂、旭辉这些“外来者”也追着政策的东风先后杀了进去。

“粤九城”发展分化 二三线城市潜力显现

1

根据粤港澳大湾区中广东九城的关注度情况,中房智库研究员将其分为三个梯队,第一梯队为广州、深圳这两个一线城市;第二梯队为佛山、东莞、惠州组成的需求外溢型城市;第三梯队即为珠海、中山、江门和肇庆,随着大湾区规划落地,这四个城市的市场表现不一,属于潜力型城市,尤其以珠海最为典型。

大湾区所涵盖的广州、深圳、佛山等城市恰好是众多老牌房企的发源地。最开始,他们就是以大湾区为原点,开启了全国化扩张。如今政策的东风飘到了大本营,他们自然也不甘在这个风口落下。

广深房价高位降温,投资需求开始退场

碧桂园一直被认为是粤港澳大湾区土地储备最为生猛的房企。根据碧桂园公布的2018年年报数据,其位于粤港澳大湾区的权益可售货源达 3721.2 亿元,可售建筑面积约为 2544.5 万平方米。另湾区内还有潜在可售货源约 5554 亿元,与已获取的权益可售货源合计 9275 亿元。

广州和深圳作为大湾区内两个一线城市,房地产市场高位运行。随着2016年3月和2017年3月深圳、广州先后先升级限购,广、深两市房地产市场开始降温。从市场走势来看,深圳、广州成交量分别于2015年、2016年创出历史新高后,开始高位回落。2018年深圳、广州成交量同比分别微降0.4%和4.8%。

从碧桂园公布的数据来看,仅惠州和广州两地就为其提供了超过 53% 的权益可售资源。碧桂园也频繁在广州、佛山、肇庆等地加仓。2018 年,碧桂园仅在佛山就拿到 6 块地,总面积超过 50 万平方米,楼面价每平米只有 4753 元。

在严厉调控政策之下,广州和深圳的土地市场也表现较为平稳,尤其是土地稀缺的深圳。根据克而瑞数据显示,今年前五月深圳成交的土地数量仅为一宗,成交建筑面积为19.69万平方米,在大湾区各城市中排名靠后;而广州今年以来市场表现尚可,前五月成交了23幅地块,成交建筑面积达568.97万平方米,成交金额为448.88亿元,成交建筑面积和成交金额均在大湾区位列第一,土地平均溢价率为9%。

图片 3

从土地价格来看,目前广州、深圳的地价已经居于高位,尤其深圳的平均楼板价已经达到11853.73元/平方米,广州的平均楼板价也已接近8000元/平方米。在高地价和高房价的双重压力下,目前广深楼市投资需求已经开始退场。

图片来源:碧桂园2018年业绩演示

需求外溢,佛山、东莞、惠州最受益

由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备,碧桂园近年来于该地区的销售成绩也十分可观。2018 年碧桂园国内权益合约销售前十城市中,就包括惠州、佛山、东莞及广州,其中惠州更是位居各城市销售魁首,2018 年权益合约销售将近 300 亿,占到了总权益销售占比的 4%,市场占有率排名第一。

受广深高地价和高房价影响,两地的需求外溢,开发商和投资者逐渐将目光投向了距离两个一线城市较近的佛山、东莞和惠州三城。

储备最多的碧桂园在粤九城发力颇多,从前海蛇口自贸区打拼出来的招商蛇口则更习惯深耕在深圳大本营。

高关注度也催生了市场的高热度,从克而瑞数据也可以看出,这三个城市中,东莞和佛山目前地价也已经被炒至高位,尤其东莞前五月的平均楼板价已经超过广州达到8688.78元/平方米,而佛山的平均地价也已超过6000元/平方米,仅惠州平均地价较低,尚未突破3000元/平方米。

图片 4

作为少数不限购城市,政策宽松叠加价格优势,惠州也成为开发商争抢之地。数据显示,惠州前五月土地出让数量为39宗,是大湾区内土地成交数量最多的城市。

图片来源:招商蛇口微信公众号

珠海市场显着转暖,中山、江门、肇庆待发力

截止 2018 年末,招商蛇口 5300 万平方米的土地储备中,光粤港澳大湾区就占 28%,其中大部分资源集中在深圳。包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西,太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区,有近千万平方米的优质资源正在规划、开发及建设。

在粤九城中,上述提到的两类城市在此前均或多或少受到关注,而珠海、中山、江门和肇庆却是因为大湾区的规划发展红利市场才渐有起色。

除了碧桂园和招商蛇口,从广州起家的恒大、保利等,从深圳走出的万科、金地也都是如今大湾区地产开发榜上有名的房企。从货值排行来看,老牌广东起家的龙头房企强势占领了大湾区货值前五,在 TOP10 中占据了六席。

其中珠海是这四城中表现最亮眼的城市。2016年珠海重启限购限贷,2017年限购限贷政策升级,在政策高压下,珠海房地产市场进入两年调整期。但2019年以来,政策面出现松动迹象,落户政策和购房政策均有所放宽,限贷限售也开始松动。受益于政策局部松绑,珠海房地产市场明显升温,外省市投资客大量进场。根据中房智库获取数据显示,2019年前五月,珠海地价明显飙升,平均楼板价已经突破万元大关,在九城中仅次于深圳,土地溢价率45%。

2

中山也是受政策影响明显的城市。2017年,在限购、限贷、限价、限签等调控政策层层加码之下,中山房地产市场逐渐回归理性,全年成交量同比腰斩。2018年全年中山的市场均“稳”字当头。随着今年以来粤港澳大湾区规划落地,中山市场才有所转暖。但从前五月土地市场表现来看,中山土地成交数量少,成交楼板价也处于中间位置。长期来看,在粤澳港大湾区建设中,确立了中山“打造珠江西岸区域性综合交通枢纽”的战略定位,中山的地理优势将被激活,未来有望迎来深圳等地外溢客群。

除了老牌广东起家的龙头房企外,很多一直深耕本土的区域性开发商也不容小觑。在克而瑞统计的货值榜单中,本土企业的数量最多,达到了 13 家,拥有的货值总量占比达到了38%。

本文由澳门威斯尼斯人娱乐网发布于澳门威斯尼斯人娱乐网,转载请注明出处:开采商拼命挤进大湾区,的房企竞逐