滨江凶猛,更有机会的市场

这两年屡破新高的浙江商品房销售额,首次出现了收缩:这一数值在2018上半年为6601亿元,而今年上半年变为6066亿元,降幅8.1%。

记者 | 杨冰柯

浙江楼市容量近600亿元的下降,原因主要有两方面:

开发商们冲刺半年度业绩尘埃落定了。在杭州市场上,浙江本土房企滨江集团在销售额的流量榜和权益榜单均占据第一。

其一,随着2019年棚改目标的腰斩及棚改货币化安置政策的进一步收紧,棚改对城市房产销售的促进作用削弱明显;

6月29日,克尔瑞浙江区域发布了2019年上半年杭州20强榜单。在流量销售榜单中,滨江、万科和绿城排名前三,其中滨江卖掉了107.22亿的房子、万科卖掉了88.32亿的房子、绿城卖掉了85.32亿的房子。

其二,经历上一轮楼市上涨周期,三四线楼市后继乏力,出现回调,浙江的台州、金华等城市表现尤为明显。

另外在权益销售榜单中,滨江、融信和万科排名前三。其中,滨江权益销售额为81.06亿、融信为65.16亿、万科为59.32亿。

尽管市场容量下降,楼市出现抖动,龙头房企市占率有下降态势,但浙江属于离散型市场,更为激烈的竞争中蕴含着更大的机会,不论是本土房企还是外来房企,机会均等。所以现如今,正是比拼房企眼光的时候!

无论是流量榜单还是权益榜单,滨江都以较大优势稳坐在了杭州市场上的王者之位。克尔瑞数据显示,半年度最后一个月,滨江流量销售金额超过41亿,占上半年流量销售业绩的39%,权益销售金额超过15亿,占上半年权益销售业绩的19%。

《2019上半年大浙江房企排行榜》今日正式发布!

在绿城之后,滨江作为杭州本土房企变现得更为突出。

首先我们对冲入榜单前十的房企表示祝贺,对在逆势中实现销售增长名次晋升的房企予以褒奖,对新晋崛起且在浙江积极进行土拓的房企,我们也将给予更多的关注。

杭州万科在2017年就失去了第一的位置,但在2018年的杭州房企排行榜单中,万科以202.77亿夺得了杭州权益榜单的第一,仅以9.64亿险胜融信。在2019年的年中考时,万科再次失去杭州市场第一的位置,在流量榜单中位居第二,权益榜单中位居第三,流量销售额和权益销售额都与第一有着不小的差距。

这份榜单从销售金额和土地拓展两大维度,客观全面的反应开发企业的城市布局、投资能力和资金实力。

绿城早已失去杭州老大哥的位置,这次的年中考试,绿城在流量销售榜单中排名第三,在权益销售榜单中排名第六,昔日的老大哥荣光不再。

销售金额维度,分为流量榜和权益榜。流量榜体现的是企业的品牌力和操盘能力,如果流量榜是面子,那权益榜就是里子,企业的投资布局眼光及能力可从权益榜中窥见一二。

总的来看,在这次的流量榜单和权益榜单中,浙江本土房企表现好过以往。比如在流量榜单中,德信地产上半年卖掉了52.35亿的房子,位于榜单的第六名。在权益榜单中,金成控股卖掉了35.79亿的房子,位于榜单的第八名;宋都房产卖掉了31.8亿的房子,位于榜单的第十名。

土地拓展维度,分为拿地金额榜和拿地总面积榜,从两个层面反应企业在浙江区域深耕的决心。

德信地产虽然在流量榜单中排名第六,但却没有出现在权益榜单的前二十名中,说明这家房企过多的依赖合作,真正属于自己的销售额到没多少。毕竟权益销售额才更能体现房企的真实情况,这么来看,德信在杭州市场上的真实销售情况并不好。

统计口径

销售额代表房企的现时成绩,而土储则意味着房企的未来实力。根据浙江区域克尔瑞的杭州房企拓展力排行榜,在上半年拿地面积中,融创、滨江和绿城排名前三,其中融创的拿地面积为139.06万平方米,是第二名滨江拿地面积的三倍。

流量榜单:业绩计入操盘方,联合操盘各算一半,代建记入流量;

在拿地金额上,滨江、绿城和嘉里建设排名前三,第一名滨江集团上半年在杭州拿地金额为92.46亿,这个拿地额比滨江在杭州上半年权益销售额还要多。拿地面积第一的融创拿地金额排名第四,为68.05亿。

权益榜单:按照股权划分销售业绩。

以农业自称的新希望对地产的野心也不小。除了楼面价在全国房企中名列前茅外,他们在杭州市场上的表现也相当凶猛。排行榜显示,新希望地产上半年在杭州拿地金额为61.53亿,位居第五名;拿地面积为29.43万平方米,同样位居第五名。

拿地拓展榜单:包含住宅、商业、办公等经营性用地;包含招拍挂土地和收并购项目;联合拿地各算一半,后期入股不计入。

值得关注的是,房企们上半年在杭州不惜血本拿地,但杭州土地出让规则下半年即将改变。6月29日,9宗土地挂牌,出让规则中明确指出出让土地的毛坯最高均价、毛坯最高单价和限装修标准。杭州多位市场人士表示,这意味着杭州未来两年房企都不会再涨,在这个规则之下,上半年拿高价地的房企就麻烦了。

以上榜单统计均以商品房备案数据为准,统计时间为2019.1.1-2019.6.25,统计范围均涵盖浙江全省。

房企的规模争霸赛仍然在进行,疯狂拿地的开发商们无一想掉落梯队。但调控仍然没放松,杭州土地出让规则改变,项目利润空间明显,要规模还是要利润,将是房企们更需要慎重思考的一个问题。

榜 单 发 布

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榜 单 解 读

PART01

从销售榜单来看,万科、绿城位居流量榜第一、二位,滨江和融创并列第三;万科、碧桂园、滨江拿下权益榜冠、亚、季军。TOP20房企的流量总额近2500亿元,占整个浙江市场的四成还要多,市场集中度加强,强征恒强局面愈发明显。

此次销售榜相较以往,出现了以下两个特点。

进驻榜单门槛现下降

市场整体容量的下降,也导致榜单前列进驻门槛较去年上半年出现下降。

流量榜TOP3门槛为183亿元,而去年上半年为246亿元,降幅为25.6%。TOP10门槛为120亿元,与去年持平;

权益榜TOP3门槛为136亿元,去年上半年这一数值为204亿元,降幅达33.3%。TOP10门槛为98亿元,去年同期117亿元,下降16.2%。

浙系房企群体性崛起

流量榜TOP20中,浙系房企占据8个名额,权益榜TOP20中,浙系房企占据9个名额。浙系房企呈现全面崛起之势。

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