保证版以房赡养出炉,以房养老大拆解

  文/本刊记者 陈婷

  近日,北京、上海、武汉三地4户家庭5位老人成为国内首款以房养老保险产品首批的客户。而同为试点的广州,却并未有老广参与。

  在我国,无子女老年家庭和“失独”老年家庭约占老龄人口比重10%,这一人群本来就没有把住房传给子女的需要与可能,保险版“以房养老”比较适合这一类老人,以便补充他们的养老金来源,提高老年生活质量。

  反向抵押养老保险俗称“以房养老”保险,简单地说,就是投保人以自己的房产作为抵押,从保险机构获得养老金,同时继续居住在自己的房子里。投保人过世之后,保险机构获得处理抵押房产的权利。通过这个方法,可以让那些“抱着金饭碗”但又收入微薄的老人能够获得足够的养老金,体面地生活下去。

   家住上海浦东的王阿婆今年83岁了,丈夫于5年前去世后,膝下无儿的她一个人生活得异常艰难。没有“劳保”的她,每月仅靠四五百元的上海“低保”生活;街道每天补助的“老年餐”,她总把一顿的食物分成两顿来吃;因为不舍得花钱,她连医院也去得很少,小毛小病挺一挺就算熬过去了。

  这个看似很美的养老方式,真的靠谱吗?南都记者特意拿到了市面上首个以房养老的保险条款——— 《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》,给你一一剖析。

   王阿婆没有多少存款,其唯一的资产,就是一套老伴去世前已经购买了产权的房改房。热心的居委阿姨和周围的邻居们总想帮王阿婆一把,他们也想到过让老人“以房养老”。但前几年上海某街道在这方面的试点并不成功,银行那边的政策似乎也不明朗。

  能拿多少?百万房产每月固定到手2000多

   3月底来自中国保监会官方网站公布的一个消息是,幸福人寿保险股份有限公司“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”的保险条款和保险费率已经得到了保监会的批复,保险版的“以房养老”终于出炉,可能能够为王阿婆这样的老年群体提供一定的支持。

  首先,你最关注的应该是,我的房子给了保险公司,每个月能获得多少钱呢?我们用一个容易算的数字,100万的房产,得到的答案相当残酷———根据幸福人寿的产品费率表,如果你是60岁的男性,你办理后每个月未扣除相关费用(下同)只能拿到2514元。如果你是60岁的女性就把房子给保险公司,你每月拿到的钱,将只有2082元。而更残酷的是,这个收入恒久不变,并没有因通胀增加而会增加。

  保险版“以房养老”新鲜出炉

  100万的房产在广州意味着啥呢,根据广州市国土房管局公布的数据,广州10区2市二手住宅成交价格为11825元/平方米。按85平方米计算,房价才勉强达到100万。根据天津一位保险学教授称,从产品设计来看,幸福人寿还是防范了长寿风险,通过延期年金缴纳做了一道防火墙。投保人交纳的延期年金保费将累积用于超过特定期限的养老保险金支付。

   所谓“以房养老”,实际是指“老年人住房反向抵押贷款(或养老保险)”之类的金融产品。

  根据产品费率表显示,当延期年金无身故和退保利益时,以每100万有效保险价值计算,一个投保年龄为60岁的男性,延期年金交费年度数(特定期限年度数)为26年,延期年金年交保费2544元,扣除延期年金后投保人月度领到手的基本养老保险金额为2514元(未扣除相关费用)。

   对于类似王阿婆这样的老年人群,他们急需有外部经济来源,以便补充自己的每月养老金,保障或提高自己的老年生活水准。但他们手里可能没有多少金融资产,房产几乎是他们的唯一资产。即便将目前的居所直接售卖后,他们可能会有一大笔收入,但难以预计是否能满足未来所有的生活所需。而且,他们又不太方便搬离现有的住房,情感上也比较难接受。如果金融机构能够为他们提供每月养老金,等到老人百年之后,将房屋受益权和处分权让渡给金融机构,那么理论上,既能解决老人的经济困境,金融机构也有了一个比较好的新业务品种。

  延期年金交费年度数(特定期限年度数)26年是估算的被保人未来生存时间。也就是说当一位60岁的男性来投保“以房养老”,评估的有效保险价值为100万,每月可以领取养老金2514元,直到86岁;活过86岁之后,怎么办?按照幸福人寿的产品设计,86岁前缴纳的延期年金用以抵御长寿风险,使该老人仍能以同样的(2514元/月)的标准继续领取养老金直至终身。

   幸福人寿此次推出的“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”条款说明:“反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。”

  根据条款,投保当年延期年金保费的交纳时间为每个保单年度初,即第一次发放养老保险金的时间,交纳26年的延期年金保费将累积用于26年后的养老保险金支付。同时,条款表明,投保人无需以现金方式交纳延期年金保费,可从老人月领养老金中直接扣除,但应交纳的延期年金保费将在需要交纳时计入累积计息养老保险相关费用账户并累积计息。

   实际上,早在2014年6月23日,保监会就发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称“《指导意见》”)。《指导意见》提出,以房养老试点自2014年7月1日起,至2016年6月30日止。试点城市选定北京、上海、广州、武汉,投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

  当然,年纪越大的老人,去办理以房养老,获得的钱会越多。从保单条款看,百万的房产,你如果70岁去办,男性和女性分别能拿到3734元及3209元,比60岁的老人去办,每月大概均多出约1200元,详见可参照附表。

  “非参与型”较有利于房屋所有人

  房子价格谁定?老人可共同选择评估机构

   试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品,区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。此次幸福人寿版“以房养老”产品属于“非参与型”产品,按照此款产品的设计,如果房价上涨,房屋产权、收益归投保人所有,增值部分在扣除必要的费用后将归投保人的继承人所有;若房价下跌至不足以偿付养老费用时,则不足部分将由保险公司承担。

  由于房屋价值的评估直接影响到了养老保险金额的多少,这个由谁来确定呢?“幸福房来宝”的保险条款显示,幸福人寿将和老人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估。幸福人寿董事长孟晓苏[微博]曾经表示,房价长期会涨,但以房养老保险产品设计的难度在于未来房价涨幅难于计算。首款产品在房价上涨的部分,保险公司不参与分享房屋增值收益。

   保监会相关负责人表示,试点通过保险以房养老,意在给有意愿、有需求的老年人提供一种金融工具,带有市场化性质,并不意味政府“不管养老”。目前,国内外都缺乏相关经验,推出产品和试点,只是为完善第三支柱体系提供选择的机会和可能。

  幸福人寿这次却表示,幸福人寿房来宝产品已考虑房屋预期增值收益。在幸福人寿评估抵押房产价值,对价值增长部分调增养老金,提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。

   对于以房养老的风险,保险精算领域专家表示,发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司,随着物价适当调整,房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担,最后按照大数法则,根据老年人生命长短的平均水平,以房养老保险是可以经营的。但国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术,比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性

  值得注意的是,老人实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额。比如按50%的房屋评估费、抵押费、公证费、律师律师费。保单管理费,每保单年度每单按1000元收取费用。累积计息的养老保险相关费用;延期年金也包含其中,保险公司会基于老人未来预计生存时间估算一个期限,在这个期限中的每个保单年度初,老人需要交纳延期年金保费。

   此外,根据产品条款显示,幸福人寿这一产品对投保人(被保险人)的年龄限制在60周岁至85周岁,并设定犹豫期为30天,长于一般寿险产品。投保人与保险公司签订合同时,双方将确定基本养老保险金额,综合考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等因素,金额一经确定,不能变更。当然,投保人每月拿到的养老金要在基金养老金额当中扣除必要的费用,如部分房屋评估费、律师费、保单管理费等。

  房价涨了咋办?房产增值收益投保人独享

   若老人在保单生效之后选择退保,将承担一定退保手续费和其他各类费用和损失赔偿,退保手续费为退保之前累积计息的养老保险相关费用的一定比例,第一年至第五年分别为10%、8%、5%、3%和1%,第六年及以后年度退保,不再收取退保手续费。如果在一定期限内老年人无法偿还,保险公司将对抵押房屋行使处分权,即出售(变卖)抵押房屋。

  以房养老试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品,区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。此次幸福人寿的“幸福房来宝”A款为非参与型以房养老产品。

  基本养老金 延期年金 保证终身领取

  这款以房养老产品,将住房抵押与终身养老年金保险相结合,年龄在60周岁至85周岁之间的拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

   为了保证投保人(被保险人)能够按月从保险公司领取养老金,幸福人寿的这款“以房养老”产品还设置了延期年金的概念。在特定期限内缴纳的延期年金保费将累积用于特定期限后的养老金支付。

  “投保后老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响;公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示,“幸福房来宝”根据投保老人的年龄、房屋价值、房屋预期增值、性别等因素计算养老金额度,评估是一次性的。其优势在于养老金额里已考虑房屋预期增值收益;保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余,将返还给老人的继承人。

   当然,参与“以房养老”保险产品的人士,通常就是为了解决现金流不足的问题,因此该款产品的延期年金保费,无需以现金形式缴纳,同样是在养老费用账户中进行积累计算,待到老人身故后再以房产处置所得资金来做结算。

  该人士还称,公司承担房价下跌和长寿给付风险。在投保后老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响;公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。对于以房养老的风险,保险精算领域专家表示,发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司,随着物价适当调整,房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担,最后按照大数法则,根据老年人生命长短的平均水平,以房养老保险是可以经营的。

   有关延期年金的身故和退保利益,幸福人寿提供了两套方案。方案一是不承担身故给付责任,也不退换延期年金所产生的现澳门威斯尼斯人娱乐网 ,金价值。方案二为保险公司承担延期年金的身故给付责任,或在退保时退还现金价值。方案一和方案二的区别在于,方案一所需要缴纳的延期年金保费较少,每月可领取的基本养老保险金额较高。方案二则恰恰相反。

  国内以房养老刚刚开始,保险公司是否具备这种风险分散的精算技术,比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。

   根据该产品的费率表来看,若一名60岁男性投保该产品,每100万元有效保险价值下,若选择方案一,月度基本养老保险金为2514元(可领至终身),延期年金每年缴费金额为2544元(账面累积,无需现金),延期年金缴费年数26年;若选择方案二,月度基本养老保险金为2124元(可领至终身),延期年金每年缴费金额为7107元(账面累积,无需现金),延期年金缴费年数26年。

  想退保咋办?六年后退保才免手续费

   再看85岁女性投保该款产品,每100万元有效保险价值下,按方案一计算,每月基本养老保险金为6152元(可领至终身),延期年金每年缴费金额为13884元(账面累积,无需现金),延期年金缴费年数为10年。若选择方案二,月度基本养老保险金为4340元(可领至终身),延期年金每年缴费金额为35101元(账面累积,无需现金),延期年金缴费年数为10年。

  对于此款产品,幸福人寿将犹豫期设置得较长,为30天(普通产品犹豫期为10天),也就是说老年人投保后30天内退保,自身权益不受损失。但如果老人在保单生效之后选择退保,将承担一定退保手续费及其他各类费用和损失赔偿,退保手续费为退保之前累积计息的养老保险相关费用的一定比例,第一年至第五年分别为10%、8%、5%、3%和1%,第六年及以后年度退保,不再收取退保手续费。如果在一定期限内老年人无法偿还,保险公司将对抵押房屋行使处分权,即出售(变卖)抵押房屋。

  在“以房养老”产品链条中,最后一环对房产的处置也是保险公司可能面临的争议和问题。实际上,在给老人发放养老金的过程中,保险公司会累计出发放的总额,当老人过世时,无论是失独老人还是无子女老人,均由指定继承人或法定继承人做出选择。举例而言,比如老人共领取了300万元养老金,此时继承人可以选择将300万元退还给保险公司,解除房产质押,合同终止。另一种选择是继承人选择由保险公司处置房产,卖房收入假设为350万元,保险公司将多余的50万元返还继承人。

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