房价回降有缓,没悟出打响楼房买卖市场减价第

    事实上,作为一线城市,北京郊区通州已于近期出现了房价大幅下跌的情况。而在房价高企的二线城市,如南京、杭州,也都于近期发生过部分泡沫严重的郊区率先举起降价大旗的情况。以北京通州区为例,自2009年9月到2010年5月期间,新开盘报价从9000元/平方米一度升至13000元/平方米,随即再攀升至26000元/平方米,最高峰时的报价为31000元/平方米。而当面临严苛的房地产宏观调控政策时,房企盲目乐观心态所造就的价格泡沫,开始随之挤出。

10月下旬爆发的降价风暴,能否成为中国楼市真正的拐点?

    龙湖郦城、绿地秋霞坊降价促销举动引发了前期业主的现场“维权”。虽然业主的行为有失理性,但这背后反映的正是上海郊区楼市的供需失衡。

某统计数据显示,上周上海成交量出现40%的回升,成交13.84万平方米,19413元/平方米的成交均价创下近25周的最低水平。10月份上海楼市总成交量约46万平方米,创下历史同期最低点。同时,供应也创下历史同期最低水平,仅47.52万平方米。

    上海降价潮正式开始郊区新城首当其冲

策略调整:直降变暗降

    其中表现尤其抢眼的,当数刚刚结束“抢占华东”促销活动的龙湖地产有限公司(00960.HK)。该公司名下的两大楼盘,即好望山和郦城,均位于这两大区域之内。

记者注意到,上海降价的排头兵——龙湖地产,在降价迅速回笼庞大资金后,近日又迅速出手拿地。

    降价策略:“直降”与“低开”

最新成交数据显示,大幅降价对加速销售和资金回笼效果明显。降价最猛烈的上海,龙湖郦城、龙湖好望山和绿地秋霞坊三大楼盘,分居上周上海全市成交面积排行榜前三位。本报测算,成交总金额分别约3.2亿元、3.3亿元和7500万元,考虑到销售登记的时间差,实际回笼的资金远远不止这些。

    “从嘉定区近4年的推地供应量来看,住宅供应集中是可预见的。”一位专司土地积累的房企投资部人士称。仅在2010年间,嘉定区的土地预公告便推出了20幅用地,其中近七成集中于嘉定新城板块,即此次降价楼盘的所处区域。

10月31日,青岛市以拍卖方式出让黄岛区HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038等三幅地块。最终,该三幅地由龙湖地产以底价约5.1亿元竞得,起始楼面价为2265元/平方米。

    与此同时,位于嘉定区同一位置的绿地秋霞坊,近期部分指定房源的售价跌破了13800元/平方米,而根据上海官方网站“网上房地产”的数据,该楼盘于10月4日最新一期的报价,则集中于19900元/平方米至16500元/平方米之间。粗略合算下来,即使以前期的价格区间下限相比,部分指定房源的单价仍然产生了近20%的降幅。

降价项目增多的同时,目前上海部分新开楼盘也已开始改变策略,普遍低开。如位于闸北区的明园森林都市和嘉定区的路劲翡丽湾两项目,开盘价格均低于周边同质楼盘超20%。

    今年3月,外环以外区域便由于新盘供应集中而展开过一轮“折扣”试水。在当时,位于宝山罗店、松江九亭、浦东外环区域的多个楼盘,开始陆续采取低开或平价销售的“暗幅”折扣。

楼市的微变对家居业能否留有一丝好处,我们只能拭目以待了。

    “实质性降价的出现,与开发商对于后市判断的心理预期相契合。”上述人士认为。从松江区9个月来的成交均价走势可见,该区域在今年3月份达到今年最高点的38061元/平方米,随即在低位盘整2个月后,又反弹至20000元/平方米以上。而嘉定区的成交均价虽然始终保持在17000元/平方米上下,但区域供应量则高居不下。

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    有业内人士指出,和此前通州大幅降价引发北京多个区域跟近情况类似,此次始于嘉定、松江的降价潮,可能是上海楼市“挤泡沫”的开始。

“今年早期,中央政策雷厉风行,地方纷纷呼应,楼市形势立马转向;现在,各地楼市成交低迷,地块底价成交甚至流标时有发生,土地出让收入离计划甚远,长此以往,地方投资项目将面临搁置风险,地方政府态度也开始发生微妙的变化。”高岗说。

    SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称:“上周有人问我,房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城市,万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家不可能先降价的公司,万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么?”

边降价边拿地:降价如何持续?

    为什么是嘉定、松江

某证券在最新报告中直言,楼市局面打破的关键在于企业资金紧张程度,“唯有资金压力才是迫使企业降价的真正动力”。而龙湖一手降价一手拿地的举动,令人对降价的持续性难以轻易确认。

    伴随着前期业主不乏冲动的“维权”,上海楼市的降价潮率先出现在嘉定、松江两个区域。

“供应量大幅下降,主要是由于10月中旬龙湖、绿地、中海等大型企业的突然降价,打乱了部分开发商的营销节奏,加之接下来将进入楼市传统淡季,导致开发商不敢贸然推盘。”某分析师指出,降价风暴带来的这一短期影响,多少有些出人意料。

    仲量联行上海区董事周志锋告诉本报记者:“事实上,今年从5、6月份就已经开始降价,那时只是个别的,而且是从经验丰富的大开发商开始,他们对市场反应很灵敏,比如万科华润。但当时大部分开发商还是很乐观的。”

一部分开发商跟进降价。上海闵行的一品漫城二期花园洋房,推出特价房优惠105万/套,对于最便宜的500万总价来说,折算下来相当于7.9折;位于普陀区陕西北路的乐活居也给出8.3折的优惠;嘉定的路劲翡丽湾精装房源,均价15800元/平方米,相对于周边楼盘2-2.3万元/平方米的售价,折扣明显。

    与此同时,浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米,也引发了业主“维权”。

降价回笼的资金,对资金紧张的开发商吸引力不言而喻。但另一方面,降价带来的退房等“麻烦”,却让一些房企不敢轻易大降,或不得不紧急调整降价策略。

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