楼市大幅降价或来临,一线城市周边区域房价已

摘要:二三线城市限购令呼之欲出,中央政治局再次强调房地产调控不动摇,坐不住的开发商逐渐起立。市场人士相信,这意味着下半年更大幅度的降价促销或将来临。 据《中国经营报》报道,这一次的带头大哥成了碧桂园,点燃降价大战的起点从珠三角深圳近邻的惠州蔓延至...

未能在“金九银十”迎来放量的楼市正酝酿新一轮调整,其中环京、临深等一线城市周边区域已发生实质性降价。作为过去两年承接一线城市外溢需求的城市区域,燕郊、固安、东莞、佛山、嘉善等二三线城市房价上涨明显,大部分已翻番。而在今年“3·30”房产新政以来的一系列限制性调控之下,这些区域也率先迎来调整。

  二三线城市“限购令”呼之欲出,中央政治局再次强调“房地产调控不动摇”,坐不住的开发商逐渐起立。市场人士相信,这意味着下半年更大幅度的降价促销或将来临。

临近年底,部分大中型房企为了冲年度业绩,也选择了一些区域和项目进行优惠促销。自“双十一”开始,环一线城市包括万科、碧桂园、融创等大型房企的部分新盘,出现了较大幅度优惠,这在事实上降低了房价,一些区域出现了新房和二手房价格倒挂。

  据《中国经营报》报道,这一次的“带头大哥”成了碧桂园,点燃降价大战的起点从珠三角深圳近邻的惠州蔓延至长三角边缘的安徽滁州,7.5折的优惠终于扯下了本轮调控以来房企公开降价的遮羞布。同样是在7月末的上一轮降价潮中的“带头大哥”万科也没有闲着。万科在深圳启动今年最大规模的营销活动“万团大战”。市场人士相信,这意味着下半年更大幅度的降价促销或将来临。

在经历了半年多的平淡期后,房企年底冲刺业绩的需求较强,环一线城市存在成交量“翘尾”的可能性,但价格可能继续调整。

  “这个时候快者得天下”

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  深圳曾是上一轮房地产市场价格调整的前沿阵地,碧桂园此次选择开战的惠州“十里银滩”近邻深圳,这个大亚湾旁的数万亩海岸旅游地产,主要招揽深圳客户。由于地属惠州这样的二三线城市,碧桂园“十里银滩”并不限购。在7月21日碧桂园宣布开盘后,客户可额外享受7.5折优惠。

实质性降价

  据了解,在房地产市场中,除了极特殊的情况,7.5折基本上可以被看做是房地产市场中的最低折扣。2008年,另一家开发商恒大地产曾经祭出过7.5折大旗,并在某种程度上拉开了当年开发商公开降价的序幕。

近期调查发现,包括环北京的河北廊坊,深圳周边的东莞、惠州及临近上海的浙江嘉善在内的众多环一线城市,新盘售价均出现调整。

  几乎在碧桂园公开“降价”后不久,身处同一区域的富力和世茂联合开发的楼盘项目“威尼斯湾”随后宣布了“百亿招商计划”,希望借此增强影响力,截留一部分客源。万科也在深圳宣布了号称“万团大战”的购房优惠计划,涉及11个项目,1000套房源,每套优惠5000元。

在与广州接壤的佛山,八个两市相邻区域的项目均出现了不同程度的降价促销。双十一以及之后一个月,万科10个项目共计放出1111套特价房。碧桂园推出的佛肇云BUY 淘房节,则放出了优惠力度极大的一口价房源,原价493万元的伦教碧桂园折后441万元,原价189万元的顺德碧桂园折后160万元,降价幅度在10%-15%左右;龙湖则在佛山推出11套收官特惠房,单套直减11万元房款。

  3天后,碧桂园还将战火烧到了长三角边缘的安徽滁州,在此区域碧桂园直接宣布以4000余元/平方米的毛坯价促销;龙湖地产则将降价的中心选择在了重庆,最高降幅8%而在成都近郊的价格战中,地产商直接举起了周降幅5%的旗帜。碧桂园一位销售经理向记者表示,像“十里银滩”周边,下半年至少有数万套房源推出,“在这个时候快者得天下”。

在临深的东莞塘厦、黄江、清溪以及惠州大亚湾片区,多个项目平价或低价开盘,位于黄江中心区的一个新项目价格低至15000元/平方米,而片区的地价去年曾拍到20000元以上/平方米,周边的二手房价格也在17000、18000元/平方米。

  限购令拢住降价潮

“双十一”期间,在淘宝房产宁波页面上,景瑞红翎台项目推出了“存11000元抵23万”的促销,中海国际社区项目则放出1.5万元的优惠。

  快速出货、快速销售,曾是上一轮房企应对楼市调整的成功法宝。而此轮调控,由于限购、限贷的严厉,快速出货、快速销售被部分开发商摒弃。“我们曾做过一项调查,即使优惠5%,投资性需求的购房者仍然由于限购令不能购房,而刚需的购房者有限,且受区域位置限制,数量很难扩大,因此低价快跑策略难以实施。”成都一位开发商负责人表示,这也是楼市严控半年以来,降价潮一直未能出现的重要原因。

尽管优惠力度颇大,但同策咨询研究部总监张宏伟指出,双11卖房效果并不明显。从东莞、佛山监测数据看,近两周(11月6日-11月19日)新房网签量均未现显著增长。

  但僵持的局面对于以业绩为导向的大型上市房企来说并不是最好的选择。碧桂园总裁莫斌表示,下半年市场形势严峻,碧桂园将坚持低价策略去实现全年销售目标。有关统计显示,碧桂园全年销售目标为430亿元,上半年已经完成全年销售目标的50%。但对于大部分项目均在二三线、甚至四线城市的碧桂园来说,多部委推动二三线城市加紧出台“限购令”紧箍咒一至,靠市场自然增长的好日子也将到头了。

实际上在此之前,环一线城市楼市已经变冷。回顾多个环一线城市9、10月数据可以看出,被视为传统成交旺季的“金九银十”亦未出现,成交量价均在回缩。

  然而,并非所有的降价都是被动的。“我们在重庆的促销就是一种进攻性营销策略,意在取得更大市场份额。”龙湖地产执行董事秦力洪表示。2010年重庆市场房地产成交量1300亿元左右。市场预计在今年市场调控下,成交量出现萎缩最终在1100亿元左右。统计显示,上半年龙湖地产在重庆市场上销售了60亿元,市场份额接近12%。

据装一网了解,环北京的张家口、廊坊,环上海的苏州、宁波、嘉兴,环广深的东莞、惠州、佛山等城市,9月和10月总成交面积均出现下跌,其中张家口和廊坊的跌幅排在全国50个典型城市的前2位,分别为-85%、-69%。

  在传统淡季迈出降价步伐

新房成交量大幅回缩的同时,价格亦在回落。国家统计局11月18日公布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,环北京的天津、石家庄,环上海的无锡、宁波,环广深的惠州等城市,新建商品住宅价格与二手住宅价格的同比涨幅均已连续三个月回落。幅度最大的无锡,10月新房价格相比8月的同比涨幅回落达到14.7个百分点。

  也许是上半年僵持太久后瞬间放松,也许是受二三线城市加紧出台限购令影响,大多数地产商在七八月份这个楼市销售的传统淡季开始了苦思对策,也开始迈出了降价步伐。上述碧桂园选择开战区域的市场资料显示,深圳东部、惠州的海岸线上,聚集了近十家开发巨头,但大部分项目仍处于开发阶段,除碧桂园抢先争夺客户之外,万科的“双月湾”最快也只能在8月份开放样板房,具体销售时间尚未定论。毫无疑问,碧桂园大量货源最早入市,颇有几分避开其他公司竞争锋芒的味道。

中原地产首席分析师张大伟指出,价格波动比核心城市更为敏感,是环都市圈楼市的显著特征。本轮调控开启后,一线城市“量跌价稳”,成交价并未明显降低;而部分环一线城市则“量价齐跌”,新房及二手房均出现价格回落。

  宏观数据的信息,也让地产商在这个炎热的七八月极度心寒。根据目前上市公司披露的中报显示,中报预增的企业,大部分增长项目都立足二三线这些业绩上涨区域,都是没有限购的城市,而京沪广深等一线城市大部分房企业绩都有明显的下滑。

限价令高压

  据21世纪不动产的监测数据统计,2011年上半年,15家品牌房企在一线城市拿地金额仅132亿元左右,同比下降近30%;在二线城市拿地金额超过210亿元,同比上升26%;在三线城市拿地金额约240亿元,同比显著增长。

由于需求溢出效应,此前环一线城市吸引了大量有购买力的外来购房者,推动房价快速上涨。“然而这部分人的收入并不全部来源于当地,推高了这些小城市的房价收入比,”易居研究员曹倪娜指出。

  “随着限购政策的即将到来,二三线城市的项目也加快了推盘速度。”嘉联地产表示,像成都这样的城市连续两周供应量达到20万平方米以上,大量新增项目必然引起地产商选择降价促销。“但在成都这类出台了限购令的城市其促销效果明显不如未出台限购令的区域。”

目前,这一现象已得到遏制。自今年“3·30”起,嘉善、东莞、佛山、廊坊等多个环一线城市在“因城施策”的背景下相继出台调控新政,要求外地户籍购房需提供社保,这大大提高了外来置业者的购房门槛。

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